El mercado inmobiliario en Estados Unidos parece una bomba de relojería a punto de estallar a la luz de la tendencia de los últimos meses. Al menos es lo que puede adivinarse con la opinión de muchos expertos y con cifras absolutamente anómalas en términos históricos. Un ejemplo es que la media de los pagos de hipotecas en el país norteamericano se encuentra en máximos históricos, habiéndose disparado más de un 50% en el último año.
El mercado está desbocado y patas arriba. Pero todo subidón acaba encontrando su techo tarde o temprano. Un informe de Redfin en mayo desvela que los precios de la vivienda aumentaron a niveles récord del 26% con respecto al pasado ejercicio y sugiere que el precio de los activos inmobiliarios podría estar disminuyendo, con uno de cada cinco vendedores teniendo problemas para cerrar ventas.
La semana pasada, la organización aseguró que el inventario de viviendas estaba aumentando “a medida que los compradores aguardaban”, y que la proporción de listados con reducciones de precios se acercaba a un máximo histórico. El cambio parece que, ahora sí, empieza a producirse con este mayor tensionamiento monetario.
Según los últimos datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos, las ventas de casas nuevas cayeron a un mínimo de 12 meses en abril, y la cantidad de viviendas de obra nueva vendidas experimentó una disminución interanual del 27%. Mientras tanto, los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos (MBA, por sus siglas en inglés) revelaron la semana pasada que las solicitudes de hipotecas en el país para la semana que finalizó el 3 de junio cayeron un 6,5% con respecto a la semana anterior.
En el mes de mayo las tasas hipotecarias a 30 años cerraron en el 5,3% en mayo, según datos de Freddie Mac, lo cual es su nivel más alto desde 2009. En este sentido, las estadísticas de solicitudes de hipotecas de la MBA, que incluyeron un ajuste por el festivo del Día de los Caídos, mostraron que se habían desplomado a un mínimo de 22 años.
Las estadísticas de vivienda más recientes publicadas por Realtor muestran un punto de inflexión significativo en el inventario, con el número de viviendas listadas activamente para la venta aumentando en relación con el año anterior por primera vez desde mediados de 2019. “Con la cantidad de propiedades recién listadas en el mercado incrementándose a un ritmo no visto desde 2019, los vendedores están impulsando este aumento en el inventario”, dicen desde Norada Real Estate Investments.
“Es poco probable que el mercado de la vivienda pase de ser un mercado de vendedores a uno de compradores en el corto plazo. El aumento de las tasas hipotecarias puede quitar algo de fuerza al mercado, lo que permite que el inventario aumente ligeramente”, resaltan estos expertos.
“Si 2006 fue una burbuja histórica, entonces se deben analizar los niveles de precios actuales más cerca…El valor medio de las viviendas por metro cuadrado en Manhattan es unas 20 veces más alto que en lugares como Detroit y Cleveland, mientras que los precios en el Área de la Bahía de San Francisco son unas 10 veces más altos, por lo que, si bien los precios en la mayoría de los condados todavía están por debajo de los niveles de 2006, los precios en algunos lugares, como la ciudad de Nueva York, el área de la bahía de San Francisco, Boston, Seattle, Denver y Portland, Oregón, han aumentado sustancialmente desde entonces”, analiza JPMorgan.
La diferencia con 2008
¿Qué impulsa el riesgo de un pinchazo masivo de una posible burbuja? La caída de la vivienda y la posterior recesión fueron más profundas en las áreas donde los préstamos hipotecarios se expandieron más en los años previos a la crisis, lo que provocó aumentos insostenibles en los precios.
Durante la crisis inmobiliaria de 2006-2011, la caída de los precios estuvo estrechamente relacionada con el crecimiento de la deuda hipotecaria durante el auge. El crecimiento de la deuda hipotecaria de 2003 a 2006 explica aproximadamente la mitad de la variación entre condados en la caída de los precios reales durante ese periodo.
“Otra característica notable del mercado inmobiliario de mediados de la década de 2000 es la presencia de precios altos incluso en lugares donde la oferta de viviendas podía expandirse rápidamente, y lo hizo”, comentan desde JPMorgan. De hecho, a mediados de la década de 2000, los precios subieron muy por encima de su coste óptimo en varios mercados donde los datos de permisos de vivienda mostraban que la oferta se estaba expandiendo rápidamente.
“Hoy, a diferencia de mediados de la década de 2000, hay pocos condados donde los precios son altos, a pesar de que la oferta de viviendas nuevas ha aumentado significativamente”, exponen desde la entidad bancaria norteamericana. “Muy pocos condados están por encima o incluso cerca de la curva”, añaden.
Para estos expertos, en general, el mercado inmobiliario estadounidense todavía parece considerablemente de menos riesgo que a mediados de la década del 2000. “Si bien hay algunos focos de rápido crecimiento de precios y niveles de precios extremadamente altos, además de algunos lugares con precios bastante elevados a pesar de la creciente oferta, no hay ningún lugar que haya combinado estos patrones de precios con un rápido crecimiento de la deuda”, apuntan.
“Muchos expertos predijeron que la pandemia provocaría un colapso inmobiliario similar al de la Gran Depresión”, aportan desde Norada Real Estate Investments. “Eso, sin embargo, no va a suceder”, agregan antes de indicar que el mercado está mucho mejor hoy que hace una década.
“La industria de la vivienda tuvo un auge el año pasado, con la mayor ganancia anual en valores y alquileres de viviendas unifamiliares, tasas de ejecución hipotecaria históricamente bajas y el mayor número de ventas de viviendas en 15 años”, concluyen.
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