Alquiler con opción de compra: una triple imposición

Los contratos de arrendamiento con opción de compra están en su mejor momento. Han captado el interés de los agentes económicos por la estabilidad de los precios en el mercado inmobiliario. La ausencia de olas en el sector es un fenómeno iniciado en 2019 que probablemente continuará a medio plazo, debido a la moderación del crecimiento de la economía española prevista para los años siguientes. En esta modalidad contractual, el mayor riesgo que asume el propietario es el hipotético aumento del valor de su inmueble (porque en el contrato de opción las partes determinan el precio de la futura compraventa). Si sucede al revés –la disminución del valor del bien-, la minusvalía se la anotará el arrendatario. En el último caso, el inquilino adquirirá el inmueble por un precio superior al de mercado o perderá el importe entregado al formalizar la opción (si renuncia a su derecho).

En un contrato, cada uno de los otorgantes hace un balance de lo que pierde y lo que gana al suscribirlo. El contrato de arrendamiento con opción de compra no se aparta de la regla anterior. Desde la perspectiva del dueño del inmueble, podemos desagregar dicho saldo final en dos capítulos: el estrictamente económico y el fiscal. Si evaluamos el primero, todo son ventajas para él (excepto la prohibición de disponer de la vivienda o local durante el tiempo de vigencia de la opción). Al arrendador, como es lógico, le conviene que el importe de la 'prima' de la opción sea lo más alto posible. No solo porque su cuantía cerrará la puerta de huida del inquilino si a última hora deserta de su idea inicial de comprar la vivienda. Sentirá esa tentación si, antes del término final de la opción, encuentra una ganga. Si sucumbe a la tentación, el dueño se embolsará el importe (elevado) de la prima. Además, el precio de la opción traslada al propietario el coste de oportunidad que representa esa inyección anticipada de liquidez.

Igualmente, el dueño se asegurará el cobro puntual y efectivo de las rentas del alquiler, si en el contrato se hubiera establecido como sanción al arrendatario la pérdida de la 'prima' en caso de demora o impago de las mensualidades. La opción refuerza también la posición del dueño respecto al precio del alquiler, normalmente superior al pactado en los contratos ordinarios. Es la contraprestación de la mejora financiera que otorga al inquilino (y futuro comprador) el contrato de opción: como deducirá del precio de la adquisición las rentas del alquiler, necesitará menos capital para financiar la compraventa. Por tanto, el arrendatario aliviará su situación económica si decide apelar al crédito hipotecario. Ya sabemos que en el mercado nadie hace un favor 'gratis et amore'. Por último, se supone que el futuro propietario del inmueble será muy diligente respecto a su conservación y evitará causar daños a sus vecinos. En consecuencia, la responsabilidad civil del dueño actual estará menos comprometida.

Veamos ya la cruz de la moneda: las cargas fiscales. Si el dueño es un particular, la opción le convertirá en la diana del fuego cruzado que caerá sobre él desde tres ángulos distintos del IRPF.

La 'prima' recibida del inquilino por transferir a su favor la “facultad de configuración” (STS 5.XI.2003) que, durante el plazo determinado, le habilita para comprar el inmueble identificado en el contrato, significa para su receptor (el dueño) una alteración patrimonial sujeta al IRPF. En la inmensa mayoría de las alteraciones de patrimonio, su resultado (positivo o negativo) se integra en la base del ahorro. Las ganancias obtenidas se someten a unos tipos de gravamen en los que rige fundamentalmente el principio de proporcionalidad (aunque modulado en pequeñas dosis por el de progresividad). Además, los tipos que gravan la base del ahorro son relativamente bajos (del 19% al 23%, según la cuantía del beneficio obtenido).

Sin embargo, el precio abonado por la concesión de la opción tiene la naturaleza de renta general, al no proceder de una transmisión de patrimonio (artículos 45 y 46 de la Ley del IRPF). Las consecuencias de esta calificación jurídica pueden machacar al propietario. Voy a emplear una metáfora como homenaje a la claridad: la consideración de renta general causará los destrozos habituales de la onda expansiva que provoca una explosión. El impacto directo pulverizará el precio de la opción, sobre el que se aplicará la escala general de gravamen. Además, y sin solución de continuidad, la onda expansiva afectará negativamente a las demás rentas generales. Como el IRPF es un tributo sintético y recae sobre las distintas fuentes de renta de forma acumulada, el cobro de la 'prima' de la opción producirá inevitablemente un aumento del tipo de gravamen efectivo sobre la cuantía íntegra de la base general. La fórmula es muy simple: a mayor renta, mayor progresividad. Tampoco olvidemos que el IRPF es un tributo compartido. En alguna Comunidad Autónoma, el tipo máximo (la suma del gravamen estatal y el autonómico) supera el porcentaje del 50%.

Además, el contribuyente deberá ponderar dos efectos colaterales pero no por ello deleznables. Como el precio de la opción no está sujeto al sistema de retenciones a cuenta, el dueño obtendrá un beneficio financiero al no verse obligado a satisfacer un peaje fiscal en ese instante. Aunque la ganancia patrimonial nace en el momento de la concesión de la opción, el dueño del inmueble diferirá la tributación que le corresponda hasta el año siguiente, cuando formule la declaración anual del IRPF. Sin embargo y como contrapartida, no dosificará su esfuerzo fiscal tacita a tacita, sino que lo realizará en su integridad y de una sola tacada cuando pague la cuota del impuesto. Como se trata de un ejercicio con dos “ingresos atípicos” (el precio de la opción y la transmisión del inmueble, si ambos coinciden en el mismo año), el contribuyente haría bien en realizar un cálculo previo del importe de la cuota diferencial. De esta forma conocerá su disponibilidad financiera cuando suene el pistoletazo de salida de la campaña de Renta.

Mientras no se ejecute la opción, el dueño de la vivienda continuará ingresando las rentas y pagando los gastos que le correspondan. El saldo tiene la consideración de rendimiento neto del capital inmobiliario y se integrará igualmente en la base general del IRPF. Si el inmueble es una vivienda y el arrendador cumple los requisitos del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, tendrá derecho a reducir en un 60% los rendimientos netos positivos.

Ejecutada la opción, se perfecciona la compraventa de forma automática. Se produce así la segunda alteración en el patrimonio del dueño del inmueble, aunque en este caso la ganancia o la pérdida se incluirán en la base del ahorro. Si las partes lo han estipulado en el contrato de opción, el vendedor podrá restar del valor de la transmisión la 'prima' o precio de la opción, así como las rentas satisfechas por el arrendatario hasta el ejercicio de su derecho. El inquilino, naturalmente, procederá de la misma forma, aunque no tendrá relevancia alguna en su declaración del IRPF (en la parte estatal del tributo).

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