Quiero alquilar mi casa en vacaciones, ¿qué impuestos tengo que pagar?

Muchas personas pasan todas sus vacaciones fuera de casa y deciden aprovechar esos días para alquilar su vivienda y conseguir unos ingresos extra. Sin embargo, por ello tendrán que pagar determinados impuestos y deben conocer qué regulación deben seguir. A continuación analizamos la normativa existente y los impuestos que habrá que pagar.

Arturo Javier Jiménez Contento, del Gabinete de Estudios de AEDAF, señala, en primer lugar, que al alquilar un inmueble durante un período concreto pueden existir dos tipos de contrato, bien un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, o bien un contrato de alquiler turístico.

La LAU excluye de su aplicación a los contratos que no cumplan "todos y cada uno" de los requisitos que especifica en el artículo 5e. Se tratará de una cesión temporal de la totalidad de la vivienda, ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y que exista finalidad lucrativa.

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Los alquileres de temporada para uso vacacional o turístico están sometidos "a un régimen específico derivado de su normativa sectorial". Además, las competencias para regular estos arrendamientos está en manos de las Comunidades, quienes establecen requisitos al arrendador, especialmente de índole administrativos.

Tras conocer qué requisitos cumple la vivienda que va a alquilar y, por tanto, el contrato que se firma, el arrendatario deberá determinar si el alquiler se va a limitar a la cesión del uso de la vivienda durante el período concreto o si también se ofrecerán servicios propios de la industria hotelera (lavandería, alimentación, custodia de maletas..). La decisión determina qué impuestos se deben tributar.

Jiménez Contento explica que, en caso de ofrecer únicamente servicio de hospedaje, si el arrendatario es una persona física "deberá declarar los ingresos como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF si es residente en España y el IRNR si es no residente". Por el contrario, "si realizara servicios de hospedaje o tuviera una persona contratada a jornada completa, tendrá que declarar sus ingresos como rendimientos de actividad económica, en el IRPF si es residente y en el IRNR si es no residente".

Por otra parte, si el propietario o titular es una persona jurídica el impuesto que le corresponde pagar es el de Sociedades. "Los ingresos obtenidos deberán declararse a través de la declaración del Impuesto sobre Sociedades, incluyéndolos en su contabilidad y declarándolos con el resto de los ingresos de la sociedad mercantil".

Otro de los impuestos que entra en juego es el de Actividades Económicas, el propietario tiene que matricularse en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extra-hoteleros”, si ofrece servicios de hospedaje o en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, si no los ofrece. Sin embargo, como recuerda el responsable de la AEDAF, los sujetos pasivos que sean personas físicas residentes, sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y entidades sin personalidad jurídica cuyo importe neto de la cifra de negocio sea inferior a 1.000.000 de euros quedan exentos de este impuesto.

La tributación del Impuesto de Actividades Económicas será diferente en caso que el propietario de la vivienda la ceda a otra persona o empresa que alquile a terceros como establecimiento extra-hotelero. En ese caso, "deberá matricularse en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP’".

El Impuesto sobre el Valor Añadido, por su parte, grava esta actividad solo cuando el arrendador presta o realiza servicios de hospedaje. En estos casos, el titular de la vivienda tendrá que facturar el 10 % de IVA. Si no se prestan estos servicios, la actividad del alquiler estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas).

En muchas ocasiones, los titulares de las viviendas deciden ceder la gestión de la vivienda a otra empresa o a portales como Airbnb o Booking. Jiménez Contento señala que en estos casos los titulares "tienen una nueva obligación de información que el modelo 179". En él se declaran las rentas percibidas por la cesión de estas viviendas con fines turísticos y se deberán incluir datos como el titular de la vivienda, el titular del derecho en virtud del cual se le cede la vivienda o el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, entre otros.

El responsable de la AEDAF explica que esta obligación "surge cuando estas empresas son meros intermediarios entre el titular del inmueble o de un derecho sobre el mismo y el consumidor final". Es decir, "si en la relación entre el titular del inmueble, hay un contrato por el cual se alquila el inmueble a la empresa para que esta la pueda subarrendar, ya no se consideraría un intermediario, sino un titular de un derecho, y no estaría obligada por la obligación del modelo 179".