¿Cómo se cambian las escrituras de una vivienda y cuál es su coste?

Al adquirir una vivienda, ya sea porque la has comprado, heredado o te la han donado, uno de los trámites que hay que realizar es la inscripción del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. Pero, más allá del cambio del titular existen otros motivos por los que se deban modificar las escrituras de una vivienda, por ejemplo cambiar el reparto de propiedad que posee cada titular, quitar o incorporar a alguno nuevo. En cualquiera de los casos, ¿cuáles son los pasos que se deben seguir? ¿Cuál es el precio? A continuación repasamos este proceso.

Pese a que la escritura pública no es obligatoria, el propio contrato que se firma al hacer una compraventa, por ejemplo, puede tener validez legal, sí es recomendable debido a la seguridad jurídica que otorga y el asesoramiento por parte del notario que lleva implícito este proceso.

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Precisamente la notaría es una figura clave para realizar cualquier modificación. El notario será el responsable de formalizar la escritura, si es una vivienda nueva, o los cambios que se produzca en caso de vivienda de segunda mano, cambios de titulares, herencia o donación. Este proceso se debe finalizar en el Registro de la Propiedad, donde se deberá presentar la documentación actualizada de la vivienda.

El cambio de las escrituras de una vivienda implica unos gastos. En concreto, habrá que asumir los gastos de notaría, registro e impuestos, a los que habrá que sumar los de gestoría si se recurre a ella. Los gastos del notario y de la inscripción en el Registro suelen ser similares. Los notarios cobran de acuerdo a los denominados aranceles notariales, estipulados por ley. Esto significa que para el mismo servicio cualquier notario debe cobrar un precio idéntico.

Lo que varía son los impuestos asociados. La diferencia se deberá a la Comunidad Autónoma en la que se realice la modificación y al objetivo de la modificación de la escritura. Además, hay que tener en cuenta quién asume estos pagos. En caso de una compraventa, el comprador deberá asumir los gastos de escrituración.

La tributación correspondiente es fundamental para completar los cambios en la escritura. Uno de los documentos que se deben presentar en el Registro de la Propiedad es el justificante del pago de los impuestos, de manera que si no se ha realizado el pago correctamente el cambio no se inscribe. El impuesto que se debe pagar depende de la operación que se haya realizado.

Uno de los motivos para cambiar las escrituras es la compraventa de la vivienda, en ese caso cambian los propietarios de la vivienda. El comprador debe pagar el IVA si se trata de una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que supone entre el 6 y el 10% según el valor escriturado, si es una casa de segunda mano.

Otra opción es recibir la vivienda por herencia o donación. En ese caso se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que también depende de las Comunidades Autónomas. En muchas de ellas el pago por este impuesto es mínimo porque incluyen bonificaciones de hasta el 99%. Igualmente, los herederos deberán asumir el pago de la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Sin embargo, también puede ocurrir que uno o varios de los propietarios de un inmueble decidan vender su parte y dejar de ser titulares del mismo. Un ejemplo podría ser cuando se produce un divorcio. En ese caso se rompe el condominio, cuando dos o más personas poseen una cosa al mismo tiempo.

La principal diferencia respecto a la donación es que en esta ocasión hay una contraprestación, es decir no se trata de un traspaso de la propiedad gratuito. Al realizar esta modificación, se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.