¿Cómo puedo renegociar la deuda pendiente de mi hipoteca?

La hipoteca es la mayor deuda que asumen gran parte de los españoles a lo largo de su vida. Según las últimas estadísticas publicadas por el INE, el importe medio de los préstamos hipotecarios sobre viviendas en junio es de 143.796 euros, con un tipo de interés medio del 3,19%. El coste de este tipo de préstamos se ha incrementado en más de un punto respecto al año anterior en un contexto de subidas de tipos por parte de los bancos centrales. En este contexto, son muchos los propietarios que se plantean cambiar su hipoteca de banco para poder obtener mejores condiciones de las que tienen actualmente o reestructurar su deuda.

La subida en los tipos de interés -contemplados para combatir la inflación- ha elevado de forma significativa el coste de muchas familias para seguir pagando la deuda hipotecaria. Como ocurre con cualquier deuda, si el deudor tiene problemas para seguir abonando las cuotas mensuales, puede acudir al banco para facilitar la situación. Entre otras alternativas, puede recurrir a la reestructuración de la deuda, que implica la cancelación de los contratos en vigor y formalización de otro u otros nuevos.

Es decir, esta opción conlleva un nuevo plan de pagos que ofrece unas condiciones más favorables al deudor. Debe comprender la deuda completa –incluido el capital vencido, intereses de demora, comisiones por impago, gastos y costas-. Quienes optan por la reestructuración deben tener en cuenta que la cancelación anticipada de los contratos puede conllevar algún tipo de penalización o comisión, pero en cualquier caso también eso deberá ser objeto de la nueva negociación con la entidad.

Requisitos para cambiar la hipoteca de banco

Para poder solicitar esta opción, en primer lugar, el deudor deberá cumplir tres requisitos: que el deudor se encuentre en el denominado "umbral de exclusión", que el precio de adquisición de la vivienda cumpla con el límite impuesto y que, aunque se haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, no se haya producido todavía el anuncio de la subasta.

En caso de cumplir estos requisitos, el deudor podrá solicitar la reestructuración directamente a la entidad financiera con la que firmó la hipoteca. El Banco de España (BdE) informa que “el banco deberá ofrecer un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud junto con la documentación completa”.

El banco deberá cumplir con ello incluso pese a que alegue "pérdida de rango", que es el lugar que ocupa cada hipoteca en el Registro de la Propiedad y determina la prioridad de unos créditos frente a otros. El BdE añade que "el banco podría perder el rango de su hipoteca al modificar las condiciones que supongan un aumento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este aumento o ampliación". Solo se podría mantener el rango si los acreedores posteriores lo consintieran.

Nuevas condiciones de la hipoteca tras el cambio

Las condiciones del nuevo plan de pagos dependerán de cuánto se haya incrementado el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar y si concurre algún supuesto de especial vulnerabilidad. Pero, en todos los casos, la norma establece que, tras una reestructuración, se dejarán de aplicar las cláusulas suelo y si durante los diez años posteriores a la aprobación del plan se solicita la amortización anticipada del préstamo, no se cobrarán costes por compensación.

Además, según el Código de Buenas Prácticas, el banco no podrá exigir al cliente ponerse al día las cuotas pendientes, ya que estas cantidades constituyen “deuda hipotecaria” y también deben ser objeto de reestructuración. El banco también podrá reunificar el conjunto de las deudas del deudor —tarjeta, descubierto, préstamos o créditos personales—, aunque no está obligado a ello.