Los contratos de arras que se pueden firmar antes de comprar una vivienda

La compraventa de una vivienda es un trámite que puede alargarse varios meses hasta que finalmente quede formalizada. Para garantizar el cumplimiento de lo pactado y evitar que una de las partes se eche para atrás se puede recurrir al contrato de arras. Se trata de un acuerdo privado en el que comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la operación y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de garantía.

En este contrato se deben especificar los datos de las partes, del inmueble, el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señala, la forma de pago del resto del precio y el plazo máximo para otorgar la escritura. Una vez firmado este acuerdo, las partes deben cumplirlo y en caso de no hacerlo asumirán las consecuencias que igualmente constan en el contrato. Las consecuencias del incumplimiento dependen del tipo de arras pactado. Existen tres opciones diferentes, confirmatorias, penitenciales o penales, y la firma de una u otras será a voluntad de las partes y según su interés.

Las arras penitenciales son las que más flexibilidad dan a las partes al ser las únicas que permiten a cualquiera de las partes contratantes apartarse de la operación de compraventa sin obligaciones derivadas. En caso de rescindir el contrato únicamente tendrían que responder con el importe de la garantía. Es decir, si fuese el comprador quien rescindiera el contrato perdería la cantidad abonada al suscribir el contrato, y si fuese el vendedor tendría que abonar el doble de esa cantidad. 

En el caso de las arras penales, son similares a las anterior ya que si una de las partes decide echarse para atrás la parte perjudicada recibirá la indemnización de la garantía. Pero, además del cobro de las arras, puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que finalmente se lleve a cabo la compraventa.

Por último, las arras confirmatorias, como su nombre indica, sirven para confirmar la operación de compraventa, es decir, el importe de garantía es una parte del pago del precio total. La principal diferencia con las anteriores es que la indemnización en caso de no cumplir el contrato una de las partes no tiene que coincidir con el importe de la garantía. Cuando una de las partes decida rescindir el contrato, la otra puede exigir el cumplimiento o resolución del contrato, además de la indemnización que considere por los daños sufridos. El importe será determinado por un juez. 

Las arras también tributan

Al formalizar el contrato de arras hay que tener en cuenta la parte fiscal. Las arras también tributan, aunque el impuesto a pagar dependerá de si la vivienda es de obra nueva o no. En caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador deberá incluir en el importe el IVA. El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10% de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4%. En otros casos de inmuebles, por ejemplo un local, tributan al 21%. 

Si el inmueble no es nuevo el impuesto a pagar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque solo se liquidará una vez se formalice la escritura. El comprador deberá aplicar el tipo correspondiente, depende según la Comunidad Autónoma, sobre el total del precio de venta, incluyendo ya las arras, cuando se formalice la escritura de compraventa.

Si se ha tributado por las arras y finalmente no se ha producido la operación de compraventa por incumplimiento de una de las partes, el perjudicado también puede obtener de vuelta el importe pagado en impuestos. El vendedor deberá emitir una factura rectificativa e incorporar el IVA como un menor impuesto repercutido en la declaración correspondiente. No obstante, esta situación solo se producirá si hay obligación de abonar el IVA, porque el ITP solo se liquida al formalizar la escritura, no antes. 

Ahora bien, en caso de desistimiento del contrato, la parte perjudicada e indemnizada con las arras deberá tributar esa cantidad por el IRPF. Si el vendedor es el perjudicado tendrá que declarar las arras y si es el comprador incluirá en la declaración el importe por duplicado.