Conoce las nuevas condiciones para que los bancos puedan ejecutar una hipoteca

Los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán dentro de tres meses. Dicho procedimiento de ejecución hipotecaria finaliza con el desahucio del deudor y con las nuevas condiciones se busca proteger al cliente.

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida la ley hipotecaria, entrará en vigor tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que está previsto que ocurra en los próximos días, y entre sus novedades incluye las nuevas condiciones para ejecutar una hipoteca o el límite a la comisión máxima por amortizar anticipadamente un préstamo a tipo fijo.

A partir de su entrada en vigor, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

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El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas. Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

La nueva ley hipotecaria traspone al ordenamiento jurídico español una directiva europea de 2014 que busca proteger al cliente bancario y establecer normas de transparencia y de conducta en la adquisición de inmuebles para uso residencial. En un documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Banco de España explica que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un "cierto endurecimiento" de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo.

En este sentido, la autoridad presidida por Pablo Hernández de Cos cree que las nuevas exigencias incluidas también en la regulación sobre una mayor evaluación de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo podrían contribuir a reforzar el efecto de unas condiciones más duras a la hora de solicitar un préstamo. En su opinión, también favorecería la mejora de las carteras crediticias de los bancos.

Para quienes quieran devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo, la nueva ley también prevé protección limitando por primera vez la comisión a aplicar. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente. A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.

En todo caso, el importe de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni variable, del de la pérdida financiera ocasionada al banco. Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.