La hipoteca es para muchos españoles la mayor deuda que van a contraer a lo largo de su vida. Según la última estadística del INE, la duración media de este tipo de préstamos constituidas sobre vivienda es de 24 años y el importe medio asciende a 138.171 euros. Además, el incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -en la última reunión los mantuvo en el 4,5%- se deja notar en el coste de las hipotecas. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas subió en agosto más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,25%. ¿Qué es el TIN y el TAE que determina las cuotas de la hipoteca?
Para contratar una hipoteca, el banco realizará un estudio de viabilidad para determinar la capacidad de pago del interesado y si finalmente se asegura la solvencia la entidad tiene que entregar la información personalizada para que el cliente pueda hacer comparaciones y tomar una decisión. Esta información se ofrecerá a través de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es el modelo de ficha establecido en la normativa de transparencia para que la entidad proporcione, de forma gratuita y a modo de oferta vinculante.
En este documento aparecerán todos los conceptos clave que se aplicarán sobre la hipoteca y es importante que el cliente los entienda para asumir cuál será el coste del préstamo. Entre ellos, se incluirá el tipo de interés que se va a aplicar sobre el préstamo. Este dato se expresa en tanto por ciento, se refiere a un período de tiempo determinado y se aplica sobre el importe prestado o depositado. Es importante diferenciar ese concepto del de interés: el tipo de interés de es un porcentaje y el interés el resultado de aplicar dicho porcentaje al principal durante el plazo correspondiente.
Comparar con el TAE: tipo de interés nominal
El tipo de interés se refleja en el TIN (tipo de interés nominal), el precio que la entidad cobra por prestar o que paga por depositar. Sin embargo, existe otro concepto relacionado que es la TAE (tasa anual equivalente), diferente al tipo de interés que se cobra. El TAE incluye además del TIN, los gastos y comisiones asociados a los productos.
"Su cálculo está basado en el tipo de interés compuesto y en la hipótesis de que los intereses obtenidos se vuelven a invertir al mismo tipo de interés", explica el Banco de España. Asimismo, se incluirán los costes de los servicios asociados con el contrato de préstamo hipotecario (como los seguros) si han condicionado la obtención del préstamo en las condiciones ofrecidas. La TAE, por tanto, es un concepto más amplio y más completo y permite a los interesados comparar distintas ofertas de préstamos o créditos, con independencia de sus condiciones particulares.
Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE en la publicidad en la que se haga referencia al coste, en los contratos que formalicen con sus clientes, en las ofertas vinculantes y en los documentos de liquidación. Para comparar préstamos durante la vida del préstamo, hay que fijarse en el Coste Efectivo Remanente (CER). Este concepto representa el coste efectivo del tiempo que queda para la total amortización o devolución del préstamo, de forma que en su cálculo únicamente se tienen en cuenta los pagos pendientes hasta el vencimiento.
