Los bancos están adaptando su oferta hipotecaria a los nuevos tiempos. La drástica subida de los tipos de interés y su efecto en el euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de los créditos a tipo variable en España y que ha llegado a superar el 4% en tasa mensual, ha provocado una caída en el ritmo de concesión de nuevos créditos para la compra de vivienda. Con el fin de captar nuevos clientes, los bancos están mejorando su oferta hipotecaria tanto en las hipotecas a tipo fijo y mixto.
Por poner un ejemplo, ING ha optimizado su su oferta de hipotecas mixtas. El banco holandés permite a los clientes de su Hipoteca Naranja Mixta elegir la duración del tramo de interés fijo, que puede variar entre cinco y 20 años. En cuanto al interés, éste se sitúa en el 3,10% en el tramo invariable, mientras en la parte variable se aplica un diferencial del 0.79% más euríbor.
Banco Sabadell también ofrece una opción similar en su producto mixto. La entidad permite la posibilidad de seleccionar un interés fijo durante tres, cinco o siete años. En ese sentido, el consejero delegado de la entidad, César González-Bueno reconoció en verano que la banca mantiene una fuerte competencia en el terreno de las hipotecas después de que confirmarse que había lanzado una a tipo mixto
Por su parte, Bankinter ha lanzado la Hipoteca Dual. Según la consejera delegada de la entidad, María Dolores Dancausa, "los directores de oficina están como locos" con este producto, aunque es más complejo que una mixta. Esta crédito combina intereses fijos y variables. Al contratarla, los clientes pueden decidir el porcentaje del préstamo que desean pagar a un tipo variable y el que prefieren mantener a un tipo fijo. Se podría decidir, por ejemplo, pagar el 50% a tipo fijo y el otro 50% a tipo variable. En cuanto al interés estándar sujeto a la máxima vinculación se sitúa en 3,6% TIN y euríbor más 0,75%.
Finalmente destaca Openbank. La entidad digital de Banco Santander apuesta por cierta personalización, señala Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto. El banco fija un tramo fijo que siempre dura 10 años, y cambia el precio en función de los años totales de devolución que escoja el cliente. Así, el interés de los diez primeros años a tipo fijo varía desde el 2,63% hasta el 2,76%, mientras que en el tramo variable se aplicaría euríbor más 0.55%.
Rebajas en las hipotecas a tipo fijo
Adicionalmente, las entidades han reducido el interés de sus créditos a tipo fijo. Banco Santander ha recortado el TAE hasta el 2,80% a 30 años, convirtiéndose en una de las más competitivas que hay en el momento. Por su parte, Banco Sabadell ha reducido el precio de su crédito hasta el 3,55%, durante un plazo similar. González añade que en el terreno de las variables también se ha producido una caída de los precios desde que el euríbor comenzó a subir. En ese sentido, las más atractivas las ofertan Unicaja, con un diferencial sobre el índice de referencia del 0,45% y Evo Banco, con un 0,48%.
“A pesar de estas mejoras, los requisitos para la contratación de hipotecas se han vuelto más rigurosos. Ahora, los bancos compiten por atraer a aquellos con perfiles financieros sólidos”, señala Olivia Feldman, economista y cofundadora de HelpMyCash.com.
Por su parte, González señala que la estrategia actual de algunas entidades parece que se dirige hacia la personalización del producto, lo que dificulta compararla con otras ofertas más estándares. "Cuando los bancos empiezan a aplicar estas fórmulas tan “creativas”, poder cotejar qué oferta es mejor conlleva un ejercicio mucho más complejo para el cliente".
Caída del volumen de crédito
En los nueve primeros meses del año, el importe de las nuevas operaciones se ha situado en los 37.940 millones de euros, según los datos difundidos por el Banco de España este jueves. Esta cifra contrasta con los 48.505 millones de euros registrados para el mismo periodo de 2022, lo que supone una caída del 21,7%. En cuanto al saldo vivo hipotecario, el incremento de las amortizaciones (junto con menor volumen de operaciones) lo ha empujado por debajo de los 498.000 millones de euros.
La banca insiste que esta caída no se debe a que la banca haya cerrado el grifo. Los bancos europeos concedieron 9 de cada 10 hipotecas solicitadas, según la última encuesta de sobre préstamos. Precisamente, el consejero delegado de Banco Santander, Héctor Grisi, así lo confirmó durante al rueda de prensa posterior a la presentación de resultados y alegó que las hipotecas en España son de las más baratas al estar en línea con el bono español a diez años.
