La vivienda es un mercado asimétrico. Las diferencias del precio de una casa en zonas rurales o urbanas puede llegar a ser el triple, pero esa misma brecha también se reproduce en lo que se refiere a quien ostenta la propiedad de las residencias que salen al mercado. Seis de cada diez nuevos bienes inmuebles de uso residencial que se dan de alta en Madrid y Barcelona pertenecen a personas físicas y jurídicas con más de cinco viviendas en propiedad -el rango en el que se considera a los propietarios como grandes tenedores en la ley de vivienda-, frente a la media nacional en la que tan solo el 42% de las nuevas casas son de tenedores de cinco o más inmuebles, según los últimos datos disponibles de 2022 de la Dirección General del Catastro. Zaragoza es otra de las grandes ciudades donde el 62% de las nuevas viviendas pertenecen a propietarios con cinco o más residencias.
La tendencia no es nueva. En el año 2008 la media nacional era mucho más elevada y prácticamente el 58% de las nuevas casas pertenecían a caseros con más de cinco propiedades. El viento cambió conforme se apagó la burbuja inmobiliaria hasta alcanzar los datos actuales. No obstante, en Madrid o Barcelona -y también en Zaragoza, entre otras ciudades- la concentración de las altas residenciales ha conseguido mantenerse muy por encima de la media nacional.
Grupos inversores y sociedades de arrendamiento
Dentro de los grandes tenedores en estas urbes, la balanza se decanta claramente por las personas jurídicas con 8 o más propiedades, que mayoritariamente concentra los grupos de inversión en activos inmobiliarios -las llamadas SOCIMI- y sociedades de arrendamiento, como asegura Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler.
Solo en Madrid, de las 11.092 nuevas altas residenciales en 2022, más de 5.900 fueron llevadas a cabo por este tipo de entidades (el 53%, frente al 37% de media nacional). En la ciudad de Barcelona esta proporción es mucho menor -tan solo del 38%, ya que las altas se concentran más en grandes tenedores que son personas físicas-. En la ciudad de Zaragoza, que es otra de las principales capitales de España donde es más fuerte este fenómeno, la proporción supera el 60%.
Por el contrario, en capitales como Sevilla la proporción de grandes propietarios que dieron de alta vivienda residencial nueva fue exactamente la misma que la de las personas físicas con una o dos propiedades a su cargo: 807 en ambos casos sobre un total de altas de 1.963, una proporción que se alinea con el promedio nacional.
El mercado tiende al 'premium'
La concentración de domicilios en las grandes ciudades en las manos de las entidades inmobiliarias de gran tamaño posee un lado positivo y otros negativos. El economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler explica que el fenómeno puede provocar la "profesionalización" del mercado de la vivienda, principalmente del alquiler. En opinión de Inurrieta, estos grupos inversores tienen mayor capacidad para rehabilitar viviendas, mejorarlas y realizar un mantenimiento más optimizado.
Sin embargo, también hay externalidades negativas. Según el experto, las mejoras a los inmuebles suelen repercutir en el precio, debido a que una calidad superior implica que el coste crecerá en consonancia.
Inurrieta afirma que esta dinámica expulsa a las rentas más vulnerables del mercado del alquiler. De mantenerse la tendencia, las rentas bajas no serán captadas por este tipo de empresas, que no les interesa perfiles con riesgo de morosidad. "Esas personas jurídicas se van a especializar en funcionarios, clases medias, profesiones liberales… gente que pueda pagar", concluye.
