Tendencia a la baja

¿Qué pasará con el precio de la vivienda tras la crisis del coronavirus?

Foto de archivo: vivienda
Foto de archivo: vivienda
Canva

El coronavirus está provocando una parálisis económica sin precedentes con consecuencias para todos los sectores. Muchas miradas se dirigen al sector inmobiliario, uno de los grandes afectados durante la última crisis económica de 2008 y en el que los últimos datos reflejaban un período de estabilización tras años con datos al alza. Los expertos coinciden en señalar que la vivienda no resultará inmune a la pandemia y se prevé una caída en sus precios. Sin embargo, irán en la línea de la tendencia de moderación que ya se esperaba.

Hay que tener en cuenta que 2020 ya se preveía como un año de contención de precios tras los importantes incrementos que se habían producido en años anteriores. Precisamente, 2019 cerró con una subida del 3,6%, el menor en casi cinco años y una caída de más de un punto respecto al mismo periodo de 2018, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del cuarto trimestre de 2019. En ese sentido, desde Fotocasa señalan que "línea de precios puede verse algo alterada", aunque serían "estabilizaciones muy en la línea de lo esperado para este 2020". No obstante, esto podría variar según cuánto dure finalmente el confinamiento.

Según las previsiones de pisos.com, la recuperación del mercado se espera a partir del cuarto trimestre, cuando se prevé que el confinamiento ya haya finalizado. Aunque esta recuperación supone una normalización, es decir estabilización pero no crecimiento. Ferran Font, director de estudios de pisos.com, comparte esta visión optimista, aunque afirma que la tendencia a la baja se va acentuar paralelo a la evolución PIB y del índice de precios. Las previsiones para el producto interior bruto señalan una caída de entre el 6,6% y el 13%.

César Nozal, vicepresidente de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias, por su parte, apunta a un "reposicionamiento del mercado en cuanto a precios" por el menor número de compradores y que posiblemente habrá más oferta de viviendas. Hay que tener en cuenta que el precio es el resultado del cruce de oferta y demanda, por lo que la demanda durante un tiempo será más baja, aunque "habrá propiedades que seguirán siendo demandadas por una buena relación calidad precio en la zona".

El número de operaciones de compra va a disminuir, al menos en el corto plazo, impulsado, a su vez, por el impacto en el mercado laboral. "Muchísimos trabajadores han visto reducidas sus capacidades económicas", destaca Font. Además, una de las tendencias que se estaba produciendo en el mercado inmobiliario, la no incorporación de las generaciones más jóvenes a la vivienda por sus dificultades económicas, va a continuar por el mayor impacto de la crisis en este colectivo, con contratos más precarios. El director de estudios de pisos.com explica que a corto plazo mantendrán la demanda aquellos que mantengan una posición con capacidad económica.

Fotocasa también señala que, tras la vuelta a la normalidad, habrá dos tipos de demanda. Por una parte, los españoles que tenían pensado buscar y cambiarse de vivienda antes de la situación del coronavirus, algunos mantendrá la idea mientras otros la suspenderán por su situación. Y por otra parte, habrá una nueva demanda que hace apenas dos meses ni existía: "la de aquellos españoles que durante el confinamiento se han dado cuenta que la vivienda en la que viven no se adapta del todo a sus necesidades y se están planteando cambiar". Esta última tendencia ya se ha empezado a notar en las búsquedas del portal.

Un mercado en movimiento a distintas velocidades

Pese a estas valoraciones, la evolución de este mercado en España funciona a distintas velocidades según cada región. El impacto de la situación actual también dependerá de las características de cada región. Ferran Font indica que grandes ciudades como Madrid o Barcelona "van a notar un menor impacto de las bajadas mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes".

No obstante, más allá del impacto que el coronavirus pueda tener, hay que tener en cuenta la tendencia anterior que registraban las zonas. Fotocasa destaca que municipios como Barcelona o Madrid ya habían tocado techo, especialmente en la vivienda de segunda mano, por lo que "si no crecen estas zonas será propio de la normalización del ciclo inmobiliario". Por contra, afirma que "los precios todavía registrarán incrementos en aquellas zonas en las que los precios no han sufrido subidas tan abultadas estos últimos años".

Nozal también subraya el desigual comportamiento dependiendo de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Asturias el precio está un 28% por debajo del máximo alcanzado en 2011, o en Murcia un 37% por debajo de los máximos alcanzados en 2006-2007. Por tanto, "la evolución futura será completamente distinta en una u otra zona del territorio nacional, asumiendo un cierto reajuste de precios general, y esperando una recuperación paulatina para volver a la situación previa a la crisis sanitaria, tanto de precios como de transacciones, a lo largo del año 2022".

Las diferencias también se deben al tipo de vivienda, nueva o de segunda mano. Durante 2019, la primera subió un 7,3% en 2019, 0,9 puntos más que el año anterior, mientras que la de segunda mano se desaceleró en mayor medida, al subir un 4,7% en 2019, 2,1 puntos menos que en 2018, cuando aumentó un 6,8%.

Según datos del Índice Inmobiliario Fotocasa los datos de precio de la vivienda de segunda mano no se han visto afectados por la situación del coronavirus ni en marzo ni en abril. El precio a nivel interanual está bajando, pero lo hace tímidamente al igual que lo hacía cuatro meses (entorno al -2% de caída interanual). El portal inmobiliario afirma que "si esta situación dura poco más los precios de la vivienda de segunda mano puede que siga cayendo, pero no mucho más de lo que lo iba a hacer este 2020, en el que ya esperábamos caídas de precio propias de la normalización del mercado".

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