Martes, 19.11.2019 - 13:47 h
Recta final para la macrooperación inmobiliaria

Las cooperativas toman ventaja a fondos e inmobiliarias en la puja por el Calderón

ADU Asesores, una de las gestoras integradas en Concovi, traslada al Atlético de Madrid la primera oferta firme por los terrenos de su antiguo estadio

Foto Operación inmobiliaria Vicente Calderón / EFE
Las cooperativas toman ventaja a fondos e inmobiliarias en la puja por el Calderón. / EFE

Transformar los cerca de 63.000 metros cuadrados de terreno donde hoy se levanta el Estadio Vicente Calderón en un desarrollo inmobiliario en régimen cooperativo -bajo el nombre de 'Residencial Ribera de Madrid'- con 534 viviendas, garajes, trasteros y locales comerciales, y la garantía de que los futuros propietarios no pagarán más de 5.300 euros por el metro cuadrado, es decir, de que una vivienda de 100 metros cuadrados estará en el entorno de los 530.000 euros. Ésas son las grandes cifras del proyecto inmobiliario para los terrenos del Calderón de la cooperativa ADU Asesores, una de las gestoras asociadas a la Confederación Española de Cooperativa  de Vivienda (Concovi) y la protagonista de la primera oferta en firme que ha recibido el Atlético de Madrid por esos jugosos terrenos en la frontera sur del anillo de la M-30, según aseguran fuentes conocedoras del proceso.

La cooperativa se ha adelantado a un puñado de grandes inmobiliarias y fondos de inversión que en los últimos meses han mostrado al club su interés por esta operación inmobiliaria, pero que se han limitado a recibir información sobre el proyecto o a presentar propuestas no vinculantes ante las incertidumbres administrativas que rodeaban el proceso hasta la aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento de Madrid. 

Éstas se disiparon el pasado 15 de noviembre cuando, tras muchas idas y venidas, la Junta de Gobierno del consistorio que dirige Manuela Carmena dio luz verde final al proyecto de urbanización del ámbito completo Mahou-Calderón. Un cambio radical en tres fases que incluirá la demolición del antiguo estadio del Atlético de Madrid y una reordenación del tráfico de la M-30. 

La autorización del Ayuntamiento de Madrid ha acelerado el proceso y según estas mismas fuentes el club maneja ya tres ofertas por los terrenos del Estadio Vicente Calderón, de las cuales la de ADU Asesores es la primera que se ha presentado con carácter firme. En los últimos días varias informaciones publicadas por El Confidencial y por Merca2 situaban también al fondo Stoneweg, a la cooperativa Ibosa y a Solvia en la puja por los terrenos.

En concreto, la ahora en venta SDIN -Solvia Desarrollos Inmobiliarios- en una 'joint venture' con el fondo Oaktree estuvo muy interesada en el inicio del proyecto, pero no llegó a presentar una oferta en firme para seguir adelante. Según señalan fuentes del mercado inmobiliario cercanas a esta operación, pese a que la opción no está descartada, no se ha llevado a cabo una propuesta formal. 

Los mil y un problemas para llegar hasta aquí

Miles de metros de zonas verdes, cientos de viviendas y una parte importante de comercios y servicios que cambiarán de aspecto radicalmente esta parte de la capital. Pero llegar hasta aquí no ha sido fácil. Todo comenzó en 2008 cuando Alberto Ruiz-Gallardón -en aquel entonces alcalde de Madrid- firmó un convenio con el club para que se trasladase a La Peineta. El club rojibanco se comprometió a derribar el Vicente Calderón y comprar la parcela del nuevo estadio, todo ello valorado en casi 250 millones de euros. 

Para poder afrontar el pago, los rojiblancos se aliaron con la cervecera Mahou y, de forma conjunta, firmaron un acuerdo con FCC para el derribo y la reconstrucción de La Peineta. Las modificaciones en el urbanismo de Madrid se trasladaron al PGOU de la ciudad en 2009 y este cambio fue aprobado por el ayuntamiento y posteriormente sancionado por el Ejecutivo regional, ambos en manos del PP. Pero no todo el mundo estaba de acuerdo, y una asociación de atléticos crítica con la gestión del club lo llevó a los tribunales al considerar que la edificabilidad superaba la limitación de alturas de la Ley del Suelo. 

El TSJM dio la razón a los aficionados y los afectados (club, cervecera y ayuntamiento) recurrieron al Supremo. Antes de que alto tribunal tomase una decisión, Esperanza Aguirre dejó la presidencia de la Comunidad de Madrid y su sucesor, Ignacio González, aprobó una nueva norma que eliminaba la afección de la limitación de alturas sobre este proyecto. Como consecuencia de ello, el Supremo obligó al TSJM a repetir el proceso completo. 

En este nuevo procedimiento, el TSJM estimó parcialmente el recurso de los aficionados contra el PGOU y tumbó el proyecto. En paralelo, el pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó en noviembre de 2014 un Plan Parcial de Reforma Interior de la zona que permitía el derribo del estadio una vez se terminase la reforma de La Peineta pero que continuaba incluyendo los rascacielos que habían causado los problemas en el inicio de los trámites. 

Como consecuecia, en 2016, el consistorio se vio obligado a reducir de 20 a ocho las alturas máximas que se iban a poder construir en el nuevo desarrollo. Esta reducción de la edificabilidad supuso un aumento de los precios del suelo que se trasladarán al montante final que los afortunados de vivir en esta zona de la ciudad tendrán que pagar. 

Las prisas del Atlético de Madrid por vender los terrenos

El Atlético de Madrid necesita vender los terrenos de su antiguo estadio cuanto antes. El préstamo que se vio obligado a contraer con el magnate mexicano Carlos Slim a través de Inbursa para pagar el proyecto de La Peineta -el actual Wanda Metropolitano- tuvo que ser refinanciado gracias a una hipoteca sobre este último inmueble. El club llevó esta operación a la junta de accionistas del pasado mes de noviembre, tal y como consta en los registros oficiales. 

Pese a que ha aumentado los plazos de pago que se cernían hasta entonces sobre el club, los rojiblancos necesitan liberar las deudas de su balance. La venta de estos terrenos aliviaría en gran manera las cuentas de la Sociedad Anónima Deportiva de cara a los próximos ejercicios. 

Un proyecto social para el antiguo estadio del Atlético de Madrid

La propuesta de ADU Asesores apela al valor añadido del régimen cooperativo. Según el presidente de Concovi, Juan Casares, ya hay 800 familias que han 'prereservado' una plaza en el residencial por si finalmente el Atlético de Madrid optara por la oferta de la gestora por los terrenos del Vicente Calderón y hay otras 7.000 con interés de encontrar una vivienda en el barrio en espera para las que se va a abrir un proceso que les permitirá obtener un Derecho Preferente de Incorporación a la cooperativa en los próximos días.

El proyecto cuanta también con la financiación necesaria para abordar el proyecto, según Casares, ya que la gestora ha rubricado un acuerdo con un importante fondo de inversión - cuya identidad no quieren revelar - que se habría comprometido a asumir esa carga financiera en caso de que el de ADU Asesores sea el proyecto elegido.

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