La última gran operación inmobiliaria — la compra de la promotora Intu, propietaria de Xanadú, por parte de la británica Hammerson por 3.850 millones de euros en acciones — ha puesto de relieve una realidad cada vez más evidente: los centros comerciales son el nuevo 'caramelo' inmobiliario que más rentabilidad genera en España. Así, el retail lidera el avance de la inversión comercial española en el tercer trimestre del año y se espera que a cierre del año supere los 4.000 millones, batiendo el récord del año pasado, que cerró con 3.500 millones de euros.
Concretamente, el sector alcanzó un volumen total de 2.000 millones de euros entre julio y septiembre, de los que el en torno al 40% (665 millones) correspondieron al sector que engloba centros comerciales, hipermercados, supermercados y otras medianas superficies, según BNP Paribas Real Estate. Los buenos datos de este año encuentran su razón de ser en Xanadú: la firma Intu acababa de comprar en marzo al grupo Ivanhoé el centro comercial ubicado en el municipio madrileño de Arroyomolinos por 530 millones, lo que representa un rendimiento neto inicial del 4,4%, basado en una renta anual de 23 millones.
Las bajas rentabilidades que ofrecen otras opciones de inversión como la renta fija o los depósitos, así como las previsiones de crecimiento del PIB para este año, "con un buen comportamiento de la ocupación apoyado en el aumento del consumo privado, la llegada de turistas, el incremento de la actividad empresarial y el descenso sostenido de la tasa de desempleo" son las responsables del crecimiento de este sector, según BNP.
"A más consumo, las marcas venden más y tarde o temprano esas ventas se reflejan en más renta, porque pueden pagar más por los locales. Si la economía sigue creciendo tanto las rentas como la inversión seguirán el mismo camino. Además la tasa de interés y el coste de capital para los inversores sigue a niveles mínimos. Y eso atrae capital", explican desde JLL.
Los fondos, a la cabeza
Por otro lado, los fondos lideraron las compras en el tercer trimestre con casi la mitad de las operaciones (47%); desde principios de año, ellos son también los responsables del 41% de las adquisiciones, frente al 11% que representan las socimis. Este tipo de activos necesitan un inversor especializado ya que presentan una mayor complejidad que requieren mucho trabajo posterior de gestión.
Además, pese a que se trata de grandes operaciones, su valor inmobiliario real depende de lo que sean capaces de generar en renta. Ello no ha impedido, no obstante, que se haya convertido en el mercado inmobiliario más dinámico por detrás de las oficinas.
Según Aguirre Newman, existen centros oro ( con un posicionamiento dominante en su área de influencia); centros plata, que mejoran sus rentas de alquiler; y centros bronce (inmersos en una situación de alto riesgo). La escasez de activos de centros oro y la fuerte presión compradora han impulsado la tasa de rentabilidad: en los centros oro es del 4-4,5%, en los plata del 5,75%-6,25% y en los bronce del 7%.
Desde JLL, explican que durante los últimos meses las grandes superficies han continuado aproximándose al centro de la ciudad, convencidas de que la cercanía al consumidor les generará mayores oportunidades de venta. Pese a ello, en España existen 589 centros comerciales y en 2018 están previstas diez aperturas. Entre ellos, destacan el recién inaugurado Sambil Outlet de Madrid y el Plaza Río 2.
"Es un mercado que seguirá al alza", vaticinan desde Knight Frank, a la vez que destacan que este sector lleva tres años encadenando subidas. Tanto es así que la nueva adquisición de Xanadú ya supera al récord de 2016, en se produjo la compra por parte de Deutsche Bank del Centro Comercial y de Ocio Diagonal Mar, por algo más de 490 millones.
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