Madrid vence a Barcelona en cuanto a proyectos de logística a desarrollar durante los próximos años. Más de dos millones de metros cuadrados en la capital y sus alrededores (incluido el foco de Alovera, en Guadalajara), frente al millón previsto en la Ciudad Condal, según las estimaciones realizadas por BNP Paribas Real Estate.
Ahí la clave es la disponibilidad de suelo existente en el entorno de la capital, sobre todo alrededor de dos arterias de comunicaciones como la A2 (la autovía que une Madrid y Barcelona) y la A4 (con Andalucía). Una disponibilidad de suelo que no existe en Barcelona y que, además, se vio beneficiada por la crisis y porque parte de esa oferta de terreno pasó a manos de los bancos, lo que ha permitido sacarla al mercado a precios competitivos y no disparar las rentas.
Además, el mercado vive un nuevo despegue gracias al impulso del comercio electrónico, al desembarco local en los últimos años de gigantes como Amazon y a la apuesta digital de grandes operadores locales como Inditex. "Hay un desarrollo de nuevos proyectos que no veíamos desde 2014", explica David Alonso, director de Research en España de BNP Paribas.
En el conjunto del pasado año, las transacciones vinculadas a la logística en España rondaron los 1.000 millones de euros y, sólo en el primer trimestre de 2018, se alcanzaron los 300 millones. La entidad prevé que este año sea mejor que el anterior, pese al frenazo en el segundo trimestre, dada la cartera de proyectos en marcha.
La influencia de empresas como Amazon es palpable en todas las áreas, tanto las naves más cercanas a Madrid o Barcelona, como en las afueras. "No hay patrón de producto y de ubicación", indica Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Industria y Logística de BNP Paribas.
"Utilizan los tres arcos logísticos. El local, en Madrid, en Alcobendas y Vicálvaro, que permite las entregas finales", explica en referencia a Amazon. En el regional, están otros almacenes de 'picking' y elaboración de pedidos, como Getafe y San Fernando de Henares. Y, a escala nacional y de productos de mayor tamaño, Amazon trabaja en Alovera (40.000 metros cuadrados que lleva otro operador logístico) e Illescas (Toledo), que está en desarrollo.
Rentas al alza
En cuanto a las rentas, en Madrid y Barcelona el crecimiento interanual supera el 7%. La renta media en Madrid está en 4,4 euros por metro cuadrado, frente a los 4,7 euros de la capital catalana (5,8 y 6,5 euros en el caso de los activos considerados 'prime').
Y hay diferencias en cuanto a disponibilidad de producto. Cerca de un 5,5% del parqué de activos está disponible en los alrededores de Madrid, mientras en Barcelona y, también, en Valencia, sólo es un 2%. Una falta de espacio que, según BNP Paribas, sitúa a estas dos ciudades en un "punto crítico" a la espera de nuevos desarrollos.
En el caso de Madrid, el 'boom' fue en 2017. Durante ese año, cambiaron de manos 800.000 metros cuadrados. En ellos, siete grandes operaciones y el 34% estuvo centrado en el 'ecommerce' por la necesidad de ganar terreno en la última milla, es decir, en la entrega de los pedidos en el domicilio de los clientes. En Barcelona, en cambio, el despegue llegó un año antes "Amazon y Mango sumaron 250.000 metros cuadrados en 2016, fueron el 40% del total de operaciones", indica Fernando Sauras, director de Inversión Industrial Logística de BNP Paribas, respecto a esta ciudad. La previsión, para este 2018, es volver de nuevo a los niveles de ese ejercicio récord.
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