El mercado inmobiliario siempre se suele erigir como un medidor importante de la actividad económica. Cuando se encienden las luces rojas en el sector, habitualmente suele generar cierta incertidumbre en los principales actores de la economía. Ahora, con Estados Unidos mostrando contracción en esta área, parece que ciertos interrogantes se mantienen.
Una muestra de esta situación se puede encontrar con claridad en la evolución de las solicitudes de préstamos hipotecarios. La cotización del bono del Tesoro de Estados Unidos a 30 años ha vuelto a superar los niveles del 3,9%. Una cota que no alcanzaba desde finales de febrero de este año y que ilustra la presión sobre el mercado de las hipotecas. Sin embargo, la financiación para la compra de vivienda a ese plazo está muy por encima: la tasa hipotecaria a 30 años se sitúa en el 6,57%.
Esos niveles por encima del 6% representan a las claras el factor fundamental por el cual la demanda de hipotecas sigue viniéndose abajo. “Los tipos hipotecarios aumentaron la semana pasada incluso cuando los rendimientos del Tesoro se mantuvieron esencialmente planos, con el diferencial entre los dos tipos ampliándose hasta 310 puntos básicos (…) La actividad de solicitud de hipotecas se ralentizó, ya que la mayoría de los tipos hipotecarios de la encuesta aumentaron, con el tipo fijo a 30 años saltando nueve puntos básicos hasta su nivel más alto en dos meses”, según Joel Kan, Vicepresidente y Economista Jefe Adjunto de la MBA, y que recogen varios medios de Estados Unidos.
La asociación MBA explica que las solicitudes de compra cayeron un 5% – con el ritmo más lento del último mes– como respuesta de que los compradores tienen bastante incertidumbre con la volatilidad que se observa en los tipos, aunque también porque la oferta de viviendas escasea en muchas regiones de Estados Unidos.
Como contexto la realidad es que los precios aún elevados en zonas como Florida, Nueva York o Texas, junto con esas tasas que no se veían desde el año 2006/2007 provoca que los particulares y empresas se lo piensen más de una y dos veces antes de lanzarse a la compra directa de un inmueble. Con todo, parece que el pico de octubre del pasado año aún queda lejos y que ahora el ruido sigue centrándose en las expectativas de la Fed.
En su última reunión de política monetaria de principios de mayo, Jerome Powell, presidente de la Reserva General, abrió la puerta a pausar la subida de los tipos de interés, ya que el trabajo del endurecimiento, o parte del mismo, ya estaría hecho. No en vano la lucha contra la inflación permanece, con una tasa subyacente en niveles superiores al 5%, y, por eso, desde la institución monetaria siempre han incidido en la datadependencia y en ver los efectos del incremento del precio del dinero más acelerado desde los años 80.
Por ahora, los mercados siguen descontando, con unas probabilidades en los mercados de futuros sobre fondos federales superiores al 50%, el primer recorte de los tipos de interés en septiembre, justo después del verano. Y si esas previsiones terminan convirtiéndose en realidad, entonces el mercado hipotecario podría ver un mayor alivio.
“Las tasas hipotecarias deberían caer más cuando ya esté más claro el recorte de los tipos de interés, pero mientras tanto la tensión va a seguir reflejándose en los mercados: partiendo de la renta fija como gran referencia”, apunta al respecto el equipo de analistas de renta fija de JP Morgan en un reciente informe.
Aumenta la construcción de viviendas unifamiliares
La cara B de este contexto se encuentra en los últimos números de construcción de viviendas unifamiliares en el país norteamericano. En este caso, en el mes de abril, subió a pesar de que los datos del mes anterior se revisaron a la baja. Esto estaría sugiriendo que el descenso del inmobiliario en Estados Unidos aún no está cerca de haberse acabado, pese a que hay algunas áreas en las que ya existe una mayor estabilidad.
La iniciación de viviendas unifamiliares, que suponen la mayor parte del parque de viviendas del país norteamericano, aumentó un 1,6% hasta las 846.000 unidades el mes pasado. Los datos de marzo se revisaron a la baja. Finalmente, el dato revisado quedó en las 833.000 unidades. Una mecánica de revisión que también se observó con los datos de empleo del mes de abril y las revisiones que se hicieron con respecto a marzo y febrero, en este último caso en 78.000 nóminas menos.
Tal y como informó el Departamento de Comercio el miércoles, y según recogen diferentes agencias de noticias como Reuters, se concentró en el Oeste, mientras que el resto de las tres regiones registraron grandes caídas. En este sentido, sería posible que la escasez de algunos materiales haya dificultado la labor de los constructores, que han visto cómo se incrementaban los retrasos en la construcción de viviendas y disminuían las terminaciones.
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