El sector inmobiliario estadounidense estuvo en el centro del colapso financiero del 2008 y ahora ha vuelto a estar en el punto de mira a medida que la inaccesibilidad a la compra de vivienda vuelve a su punto más álgido desde 2005-2007, trayendo malos recuerdos para aquellos que conocen el mercado.
Los expertos creen que, esta vez, es improbable que la vivienda estadounidense amenace a todo el sistema financiero mundial. Pero hay matices con los datos actuales: es un sector seguirá siendo una fuente importante de dolor para los consumidores, las empresas y los mercados en los próximos meses.
La principal fuente de preocupación está en la asequibilidad. Dicho de otro modo, la facilidad que tienen los ciudadanos para acceder a la compra de un inmueble. Es lo que se mide por los tipos de interés y los precios de venta. El contexto actual es que los inmuebles se enmarcan en precios muy superiores a la media de los últimos 15 años y los tipos de interés se encuentran en el 5,5%.
¿El resultado? En Estados Unidos es el peor momento para adquirir una casa desde hace más de 40 años. El índice 'Housing Affordability Index', que mide precisamente la facilidad para adquirir un inmueble -centrándose en precio y condiciones de financiación- se ha desplomado por debajo de 100. Esto es algo que resulta paradigmático, teniendo en cuenta que en la era del dinero barato, desde el 2009 en adelante, parecía que jamás iba a llegar este tipo de corrección.
Los expertos de Fidelity International han elaborado un informe que va más allá: “el indicador que utilizamos para los precios, que muestra la relación precio-ingresos de los compradores actuales, es más alto que en 2007-2008, lo que asusta, porque ya sabemos lo que ocurrió”, comentan. La tentación es ver esto como un presagio de una corrección más profunda –incluso del 25%– que atemorizaría a los propietarios actuales, detendría las nuevas compras y ventas, y frenaría el gasto en general. Sin embargo, la inflación podría hacer gran parte del trabajo duro en los próximos años.
“A medida que los precios y los salarios suban en toda la economía debido a una inflación más alta de lo habitual, la caída real del valor puede compensar gran parte de la diferencia y mantener más limitada la necesidad de este tipo de gran descenso nominal de los precios de la vivienda”, analizan desde la gestora estadounidense.
Ésa es la buena noticia. La mala es que el impacto en el gasto de los consumidores podría ser probablemente sustancial. Hay dos elementos en la vivienda que la gente subestima, según estos analistas: el primero es el pago de la hipoteca, que para los nuevos compradores aumentará considerablemente. El segundo sería lo rico que el ciudadano se siente gracias al valor de su propiedad y, en consecuencia, cuánto gasta. “No hay mucho factor de bienestar en un entorno de subida de los precios de consumo y crecimiento lento o negativo del precio de la vivienda”, aseguran.
La clase media estadounidense sufrirá las consecuencias
El perfil y la situación de los prestatarios también son diferentes en esta ocasión. En 2005 y 2006, hasta el 25% de todas las hipotecas en EEUU eran de tipo variable (ARM). Esta vez esa cifra ronda el 3%. Las puntuaciones crediticias medias de los prestatarios también son mucho mejores: con puntuaciones FICO de alrededor de 700, la mayoría de los compradores se encuentran en territorio "prime" y "super prime", a diferencia de la crisis "subprime" del 2008. Esto debería reforzar el sistema financiero. Pero podría indicar algo más sobre la naturaleza de lo que se avecina.
"Los compradores primerizos que se verán presionados esta vez no serán la clase trabajadora en apuros, obligada a comprar casas con presupuestos ya de por sí ajustados… Más bien será la clase media estadounidense, con buenos empleos y una renta disponible cada vez menor, la que sufrirá esta ronda de dolor”, advierten desde Fidelity International. “La situación empeorará cuando el desempleo empiece a aumentar, como pretende la Reserva Federal”, añade.
Con todo, habría un aspecto positivo que extraer del gráfico de esta semana. Los pagos de la deuda que soportan los hogares en general son mucho más bajos como porcentaje de la renta disponible de lo que eran cuando se produjo el colapso de 2008. Las salvaguardias establecidas por los reguladores del sector financiero a nivel mundial han incluido controles mucho más estrictos sobre el volumen de riesgo asumido por los bancos, que a su vez están mucho mejor capitalizados de lo que estaban en la Crisis Financiera Mundial.
Del mismo modo, el impacto de la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos ha contribuido a que los estadounidenses se muestren más cautos a la hora de asumir riesgos. En 2006, la deuda como porcentaje de los ingresos rondaba el 135%. Esta vez es 30-40 puntos inferior. Fundamentalmente, la gente está menos presionada y debería ser más capaz de hacer frente a lo que viene por delante.
Por lo tanto, esta sacudida podría no ser como la de hace 15 años. “La corrección afectará al consumo, pero no al sistema en su conjunto”, anticipan estos expertos. “Esto no servirá de consuelo a quienes se sienten agobiados por la alta inflación, el aumento de los pagos hipotecarios y la sensación de que están mucho menos seguros ahora que hace un año, pero ero significa que lo que está en juego es la profundidad de la recesión más que el propio sistema financiero”, finalizan.
