2021 ha sido un año de recuperación y cierto grado de normalización, tanto para las economías mundiales como para las bolsas. Esto también es un esquema válido para las acciones de las compañías inmobiliarias de todo el mundo que, tras haber caído alrededor de un 9% en 2020, han remontado casi un 23% en lo que va de año, superando ligeramente a los índices de renta variable con un 21%. La cuestión es si ahora, con el despegue de la inflación, pueden tener aún más recorrido al alza.
El equipo de renta variable inmobiliaria global de Janus Henderson lo cree así: “La inflación podría proporcionar un telón de fondo saludable para esta clase de activos, y para las empresas que tienen poder de fijación de precios, estructuras comerciales y de alquiler resistentes a la inflación y balances sólidos”. La evolución de los REIT estadounidenses en empresas que suelen tener una escala formidable, excelencia operativa y un acceso relativamente fácil al capital les permite tener un margen de maniobra para seguir creciendo en los mercados.
De cara al futuro, mientras que la pandemia nos lleva a todos a cuestionarnos cómo puede ser la 'nueva normalidad', cuando se trata de los mercados inmobiliarios subyacentes, la cuestión es si el esquema global ha cambiado en realidad dentro del sector inmobiliario. El crecimiento trimestral del comercio electrónico de Estados Unidos se ha desacelerado desde el segundo trimestre de 2021 a medida que las tiendas minoristas físicas reabrieron, pero, aun así, está registrando un crecimiento positivo. La penetración general del comercio electrónico está en línea con la línea de tendencia preexistente, si no un poco más adelante.
El impacto de esto tanto en la demanda de inquilinos como de inversores de espacio industrial y logístico ha sido dramático, con el CEO de Prologis (uno de los principales actores en el sector inmobiliario de la logística global) resumiéndolo claramente en la presentación de sus últimos resultados. “Las condiciones operativas están siendo moldeadas por las fuerzas estructurales que impulsan la demanda y, con las vacantes en mínimos sin precedentes, el espacio en nuestros mercados está efectivamente agotado”, asegura.
La mayor parte de los beneficios del entorno actual se acumulan en beneficios y dividendos futuros, ya que los contratos de alquiler se ajustan al mercado. “Con el tiempo, podemos tener un alto grado de confianza y visibilidad en el potencial de crecimiento de estos negocios, incluso en un contexto macroeconómico más incierto”, destacan en Janus Henderson.
Aparte de esto, otras tendencias a largo plazo permanecen inalteradas y son fundamentales para anticipar el crecimiento del sector inmobiliario, según estos expertos. En este sentido, los datos demográficos siguen siendo un factor importante, especialmente para las “diversas formas de vivienda destinadas a personas que buscan reducir el espacio en el que viven y disfrutar de estilos de vida más activos”.
Asimismo, habría que tener en cuenta la digitalización, "que sigue siendo un viento de cola importante para” los sectores inmobiliarios centrados en la tecnología, y las implementaciones de 5G apenas comienzan a beneficiar a las empresas de torres de telefonía móvil”. Y a ello habría que sumarle la sostenibilidad: “un factor cada vez más importante en las decisiones de los inquilinos”. Los edificios más ecológicos (sobre todo en las oficinas) tendrían más probabilidades de imponer una prima de alquiler y están experimentando una mayor aceptación.
El efecto de la inflación
Los expertos de Janus Henderson destacan que los activos inmobiliarios resisten bastante bien frente a la inflación. “De hecho, un tema constante este año ha sido que los rendimientos de los activos inmobiliarios han continuado comprimiéndose a medida que los valores han aumentado en la mayoría de los tipos de propiedades y, a menudo, por encima de las expectativas del mercado”, indican. Si bien la inflación puede proporcionar un impulso al sector, Janus Henderson opina que las compañías inmobiliarias que están mejor posicionadas para beneficiarse a menudo deben tener un “buen poder de fijación de precio, además de una estructura comercial resistente a la inflación y unos balances sólidos”.
“Los propietarios deben poseer edificios que puedan mantenerse cerca de la ocupación total, donde puedan exigir arrendamientos que aumenten con la inflación o una mayor subida de los precios de los arrendamientos y donde los alquileres del mercado estén creciendo al menos tan rápido como la inflación general”, dicen los expertos. Asimismo, en igualdad de condiciones, los propietarios con plazos de arrendamiento más cortos, negocios menos intensivos en mano de obra (ya sea mediante la adopción de tecnología o tipo de propiedad) pueden traspasar “los aumentos de precios a los inquilinos y mantener o aumentar los márgenes operativos”.
“Por lo tanto, tiene sentido evitar a los propietarios en tipos de propiedad con exceso de oferta cuyo negocio implica un componente de mano de obra pesada y cuyos inquilinos tengan dificultades para trasladar los aumentos de los costes laborales a los clientes finales”, añade el equipo de Janus Henderson. La probabilidad de que los tipos de interés y las tasas de financiación potencialmente a más largo plazo aumenten en 2022 significa que también el inversor debería centrarse en el perfil de deuda de las empresas. “En general, tenemos pocas preocupaciones, ya que los equipos de administración proactivos tienen vencimientos de deuda extendidos, fuentes de financiación diversificadas y aún consideran la refinanciación como una actividad acumulativa”, terminan.
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