Junto al Arco de Triunfo en Barcelona se levanta un nuevo edificio de 108 apartamentos. El activo, recién estrenado, tiene áreas de trabajo, piscina climatizada y una terraza con vistas al Passeig Lluís Companys. El complejo no va dirigido a los vecinos, pero tampoco a los cientos de turistas que recorren las calles de la capital catalana. Se trata de un alquiler de media estancia: se puede arrendar un tiempo mínimo de un mes y máximo de once. La fórmula queda fuera de la nueva Ley de Vivienda y reporta entre 3.000 euros y 4.000 euros por inquilino al mes y se presenta como la fórmula ideal para esquivar la Ley de Vivienda y algunas de las restricciones al alquiler turístico.
Junto con los apartamentos turísticos, los apartamentos de media estancia se encuentran dentro del segmento flex living, todo aquello que se sale de un alquiler convencional y no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El sector, relativamente nuevo en las ciudades españolas, engloba unidades de colving, alojamientos para días o semanas o estancias de más de un mes, pero menos de un año. Con esta fórmula, captó 666 millones de euros en 2022, lo que supone un 15% de la inversión en el segmento residencial en el país, según datos de la consultora inmobiliaria Cbre.
Por ahora, son Madrid y Barcelona las ciudades donde se ubica la gran parte de los alquileres flex en España. De las aproximadamente 3.000 camas en 2022, un 65% se encontraban en Madrid y un 35% en Barcelona. Además, el pipeline previsto es de más de 8.500 camas hasta 2025, con un 80% en Madrid y un 20% en Barcelona. Según datos del marketplace de viviendas de media estancia Homelike, la oferta de media estancia se ha duplicado en España desde 2020 y prevé que, en 2027, el parque residencial de media estancia se sitúe por encima de las 40.000 unidades.
El gran edificio de Arco de Triunfo es de la inmobiliaria española Conren Tramway, propiedad de los hermanos Hugas, y ha requerido una inversión de 60 millones de euros. No son los únicos en apostar por el mercado del alquiler que queda fuera de la Ley de Vivienda. En Madrid, Dazia Capital ha firmado una alianza con Aermont Capital para invertir 350 millones de euros en la promoción de alrededor de 3.000 apartamentos de corta y meda estancia con servicios. El segmento no sólo esta captando inversores españoles: las estadounidenses Greystar y Bain Capital también han invertido en inmuebles de alquiler flex.
Este segmento se posiciona en primera fila para absorber una posible salida de la inversión del build-to-rent, el gran triunfador del real estate en España los últimos años. En 2022, el residencial para alquilar captó inversiones por 2.300 millones de euros, según datos de la consultora JLL.
Efecto colateral de la nueva Ley de Vivienda
Después de la publicación del acuerdo de la Ley de Vivienda en abril, asociaciones y expertos del sector han vaticinado un trasvase de viviendas al alquiler vacacional. La Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat) ya alertó de los posibles efectos colaterales que puede tener la nueva ley en la oferta de inmuebles en España: que muchos propietarios de zonas tensionadas se pasen del alquiler residencial al de viviendas turísticas.
Sólo en 2022, con la propuesta legislación sobre vivienda aún cocinándose, aumentaron un 33,8% las plazas de viviendas de uso turístico respecto al año anterior, según datos de Exceltur, asociación que agrupa las grandes empresas del sector. El sector de alojamiento vacacional vivió un resurgimiento el pasado año con la vuelta del turismo después de dos años en blanco por la pandemia.
Con el regreso de los visitantes, la regulación también se ha fijado en este tipo de apartamentos. En Barcelona, el Ayuntamiento ha dividido el mapa de la ciudad en zonas e impone cuotas en las más densas, los promotores e inversores encuentran los resquicios para seguir abriendo apartamentos en la ciudad. La pasada semana, a las puertas de la campaña electoral en la ciudad, saltó la noticia de una concesión de 120 licencias de pisos turísticos en un edificio de la calle Tarragona. El juez acabó dando la razón a un recurso interpuesto por una inmobiliaria de Barcelona a pesar de la moratoria.
En Baleares, una de las plazas más tensionadas de España según los datos de agosto del pasado año, existe desde febrero de 2022 una moratoria para la compra de nuevas plazas turísticas, lo que impide la creación nuevas viviendas vacacionales. En capitales de provincia como Girona, Cádiz o San Sebastián también se está cocinando una legislación propia para este tipo de arrendamiento.
Barcelona y Palma han sido pioneros en la puesta en marcha de legislaciones para poner coto al alquiler vacacional. En Madrid está vigente una legislación puesta en marcha por Manuela Carmena, por la cual sólo se permite los pisos turísticos con acceso independiente a la calle, aunque los últimos años se ha suavizado la vigilancia.
Nueva legislación europea
El alquiler de los pisos turísticos no es sólo un tema candente en España. La Comisión Europea está preparando un reglamento que deberá ser ratificado por el Parlamento Europeo y provocará que plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, tengan más deberes en materia de transparencia. En concreto, Bruselas propone un número de registro único por piso para facilitar la identificación de los pisos y que las empresas realicen controles aleatorios.
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