España es, sólo por detrás de Croacia y Grecia, el país de la Unión Europea donde más ha aumentado en la última década la edad a la que los jóvenes se emancipan. Según Eurostat, la oficina de estadísticas comunitaria, se ha incrementado en un año y medio a lo largo de ese periodo hasta la edad de 30,3 años. La decisión de los jóvenes de posponer algo más la salida del domicilio familiar se ha producido en un contexto en el que el mercado de trabajo ha seguido marcado aún por los efectos de la crisis financiera y de las políticas de austeridad, y en el que el precio de la vivienda ha venido subiendo de forma paulatina desde 2014, tras haber tocado suelo con el 'pinchazo' de la burbuja del ladrillo.
Desde entonces, la escasez de vivienda nueva -se terminan menos de 90.000 viviendas al año y el INE sitúa la creación de hogares por encima de los 200.000-, la falta de políticas de suelo adecuadas, el encarecimiento de los materiales de construcción, la escasez de mano de obra especializada, el alza de la demanda mayorista y no residente (más especulativa) o la proliferación de pisos turísticos y de alquileres de temporada, entre otros factores, han disparado los precios de los inmuebles. La subida de los tipos de interés y el endurecimiento del crédito han terminado por agravar el problema, impidiendo a muchas familias adquirir una vivienda en propiedad y tensionando todavía más la demanda de alquiler.
Ante un mercado de la vivienda enfermo y con un diagnóstico tan complejo, las medidas para atajar sus males no pueden centrarse sólo en mejorar la oferta de vivienda. Sobre todo si lo que se pretende es desbloquear el acceso de los sectores más vulnerables, como los jóvenes. En el Capítulo IV de su último Informe Anual, el Banco de España (BdE) recuerda que en el mercado de trabajo, los jóvenes presentan una mayor incidencia relativa del desempleo y de la parcialidad en el empleo y un menor dinamismo de los salarios en relación a los precios inmobiliarios.
La entidad considera que estos aspectos explican en parte sus problemas de acceso a la vivienda, tanto en régimen de compra como de alquiler, y considera tres tipos de actuaciones que pasarían por elevar el parque de viviendas en un 1% al año durante una década, por elevar el IBI en un 60% y por aplicar una serie de políticas estructurales en el ámbito laboral que permitan a los jóvenes elevar su renta.
El BdE calcula que centrar los esfuerzos únicamente en medidas para ampliar la oferta reduciría en un punto la proporción actual de hogares jóvenes y elevaría en 3,4 puntos la de hogares donde el cabeza de familia tiene más de 35 años. Su impacto sería menor que el de combinar esas medidas para ampliar el parque de viviendas disponibles con políticas estructurales en el mercado de trabajo.
Medidas estructurales para elevar la renta de los jóvenes
Para analizar en concreto el papel que desempeña el menor poder adquisitivo de los jóvenes en su acceso a la vivienda, el organismo capitaneado por Pablo Hernández de Cos simula un escenario en el que la renta laboral de los hogares de menos de 35 años aumenta un 15%. Para ello, el Banco de España recomienda apostar por políticas que atajen, entre otros problemas, el déficit de capital humano y de formación de los trabajadores. Ese aumento de la renta repercute de forma positiva en el acceso a la vivienda de los hogares más jóvenes por tres vías.
Primero, porque relajaría la restricción relacionada con la cuota regular de un préstamo hipotecario para los hogares con ahorros suficientes para afrontar el pago inicial de una vivienda y obtener una hipoteca. Segundo, porque permite a las familias con ahorros insuficientes acumularlos en menor tiempo, y en tercer lugar porque facilitaría a los hogares que permanecen en régimen de alquiler acceder a una vivienda más grande o de mejor calidad. La combinación de los tres efectos elevaría en 5,7 puntos la proporción de hogares jóvenes propietarios.
Desde la Fundación de las Cajas de Ahorros, Funcas, han venido incidiendo en que los esfuerzos para mejorar el acceso a viviendas asequibles y de calidad deberían pasar por potenciar un mercado de alquiler eficiente, evitando intervenciones que puedan elevar los precios, y por aumentar la oferta de vivienda, con más opciones de inmuebles de propiedad pública, que contrarresten esa tendencia y favorezcan una mayor equidad en el acceso.
Los compromisos para elevar el parque de vivienda social
Este mismo mes, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) confirmó que ha firmado 211 acuerdos con los gobiernos autonómicos y locales para sacar al mercado 24.964 viviendas de alquiler social por un importe de 1.000 millones de euros a cargo de los fondos europeos. Son inmuebles en distintas fases de ejecución (hay viviendas conveniadas, en construcción o ya entregadas) y todas están incluidas bajo el paraguas de las 184.000 que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se comprometió a sacar al mercado a lo largo de toda la legislatura.
Ese montante total incorpora también los 50.000 pisos en propiedad de la Sareb o 'banco malo' que se destinarán a este fin (de ellos 35.000 ya están identificados y otros 15.000 se construirán en suelo que cederá a comunidades y ayuntamientos), la línea ICO de 4.000 millones de euros con cargo a los fondos Next Generation para financiar otras 43.000 viviendas sociales -tanto de nueva construcción como rehabilitadas-, además de otras 20.000 nuevas viviendas públicas que el Ejecutivo central prevé levantar en terrenos del Ministerio de Defensa, a través de la Sociedad Pública Empresarial de Suelo.
