Cómo conseguir un piso del banco

Cuando se compra una vivienda a una entidad bancaria, es una casa de segunda mano con la que el banco se ha hecho tras una ejecución hipotecaria.

¿Cómo conseguir un piso del banco?
Casi siempre se trata de vivienda de segunda mano, de la que el banco es su propietario / Freepik

¿Quién no conoce a alguien, que a su vez conoce a otro, que ha conseguido un chollo al comprar un piso que había sido ejecutado por un banco? Parece tan habitual que no podría tratarse de un proceso muy  complicado. Sin embargo, a cada pregunta la respuesta de los profesionales siempre es un “depende”. Hasta que un despacho especializado en “deuda”, Innolex, responde sin “depende” alguno.

Cuando se adquiere una vivienda a un banco, en la casi totalidad de ocasiones se trata de vivienda de segunda mano, de la que el banco es su actual propietario tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, es decir, el impago de una hipoteca, el procedimiento judicial ejecutivo y, posterior subasta. 

Si el banco es el titular, será porque se la ha adjudicado por el 60% de su valor de tasación y sin mejores ofertas, lo que abre una incógnita: ¿Cómo es posible que no haya mejores ofertas si se vende por un 60% del valor de tasación? Primera trampa, la tasación se hizo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria y ese, hoy, ya no es precio de mercado.

Dentro de este escenario pueden concurrir otras situaciones que hacen aconsejable acudir a un especialista. Una de ellas es que el banco se haya adjudicado la vivienda (nunca por debajo del 60% del valor de tasación) como consecuencia de una subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria (principal, intereses y costas). En este caso existe la posibilidad, de existir gastos que el comprador deba asumir posteriormente.

Otro supuesto habitual es que, dentro de ese proceso de ejecución, el banco acuerde con el comprador un precio para la llamada "cesión de remate" (contrato en virtud del cual el banco adjudicatario del piso, antes de que su adjudicación sea firme, pacta con un tercero para que sea éste quién sea el adjudicatario final del inmueble).

De ésta forma el banco no llega a inscribir a su nombre la finca hipotecada, sino que la adjudicación se efectúa a favor del tercero, que paga el importe de la adjudicación, y con cargo a ésta cantidad entregada por el tercero, el banco se cobra de su crédito.

A pesar de su aparente complejidad, esta operación suele ser rentable, ya que en el fondo existen dos transmisiones pero solo se pagan impuestos por una, la adquisición del comprador, que habrá de pagar en el caso de operaciones sujetas y exentas de IVA el impuesto de transmisiones patrimoniales (10%) por el valor de adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Para esto es fundamental que el banco se haya reservado esta facultad expresamente en el acto de subasta.

Viviendas en manos de los Fondos de Inversión

La tercera opción, según afirman, es actualmente uno de los mercados más importantes para los inversores en España. Hoy en día, ya ni siquiera los bancos llegan a ser propietarios de una vivienda: basta con ser los titulares de los miles de préstamos otorgados y que los agrupan y venden en masa a grandes Fondos de Inversión internacionales (en 2016 las principales Sociedades de Inversión Inmobiliaria fueron; Merlin Properties, Hispania, Axiare y LAR, que acumularon una capitalización bursátil de más de 5.300 millones de euros), que actúan en España a través de sus “gestoras” (cada banco tiene la suya: Santander, Real Estate; BBVA, Asset Management y Sabadell, Inversión, Hipoges, etc.) y estas invierten el valor aportado por los titulares, es decir, todos los préstamos inmobiliarios de dudoso cobro de las entidades financieras, ahogados contablemente en sus balances con estos activos “tóxicos”. 

Por eso hoy en día estos fondos adquieren un gran paquete de préstamos inmobiliarios y lo hacen a un precio que puede llegar a rondar un descuento del 90% del valor del crédito, y se sitúan en el lugar que ocupaba el banco tras la cesión de su crédito. Aquí es donde actualmente está concentrado el negocio inmobiliario, al que es difícil acceder si no se acude a estos especialistas.

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