Contrato de arras: qué es, cuándo es necesario y a qué me compromete

Entre los diferentes tipos de contratos de arras, las más habituales son sin duda las “arras penitenciales”, reguladas en nuestro Código Civil en el artículo 1.454.

Con las arras penitenciales, usted se reserva el derecho a adquirir la vivienda mediante la entrega de una cantidad, con posibilidad de resolver lícitamente el compromiso tanto a instancia del comprador (que perdería la cantidad entregada), como del vendedor (que debería devolver dicha cantidad al comprador por duplicado). Para que las arras tengan este carácter (penitencial, y por tanto con posibilidad de desistimiento mediante pérdida o pago de la señal en concepto de indemnización), es necesario que en el documento se haga constar de forma expresa.

La función práctica de este documento es la de vincular a las partes durante el tiempo de preparación de la compraventa notarial. En los supuestos en que el comprador precisa financiación externa (préstamo hipotecario), el banco hipotecante puede tardar en cumplimentar los trámites para la concesión de préstamo y es habitual que exija que se le haga entrega del documento de arras como requisito para la apertura del expediente.

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En el documento de arras se deben hacer constar los datos y pactos esenciales de la futura compraventa, empezando por una descripción lo más detallada posible de la vivienda objeto de compra -incluyendo sus datos registrales-, junto a la mención de si sobre la misma pesa alguna carga, servidumbre o gravamen. En caso de que la vivienda se encuentre hipotecada deberá hacerse constar este extremo en el contrato junto con la mención de si el vendedor va a amortizar y cancelar la hipoteca previamente y a su costa (en cuyo caso se compromete a vender libre de dicha carga) o si, por el contrario el comprador va a subrogarse en la hipoteca o se va a encargar de su cancelación (en cuyo caso lo normal es que se retenga parte del precio de la compra a tal efecto).

Conviene contar con una nota simple del Registro de la Propiedad (de la que podemos dejar unida copia al propio documento), que nos facilitará datos esenciales tales como su descripción, su titularidad y su estado de cargas.

Otro dato esencial en el documento de arras penitenciales será la fecha límite que se pacte para el otorgamiento de la futura compraventa y la forma y plazos de comunicación entre las partes para dicha firma.

El contrato de arras penitenciales constituye no solo un documento de reserva de vivienda, sino que su contenido nos vincula respecto de los elementos esenciales de la compraventa proyectada. De ahí que nuestra recomendación sea que se asesore convenientemente antes de su firma.

También deberá consignarse de forma clara el precio total de la compra y la determinación concreta de su forma de pago y posibles estipulaciones de pago aplazado, así como los posibles pactos en torno a la distribución entre las partes de los gastos e impuestos que se deriven de la futura compraventa.