¿Conviene cambiar tu hipoteca para mejorar las condiciones y pagar menos?

La hipoteca, una vez firmada, se puede cambiar de tres maneras: a través de la novación, de la subrogación o de la cancelación. Tal y como explican desde el comparador y asesor hipotecario iAhorro, "la novación de la hipoteca es el cambio de las condiciones del préstamo tras llegar a un acuerdo con el mismo banco donde lo tienes contratado. Con la subrogación también se puede realizar ese cambio de condiciones, pero trasladando el préstamo a otra entidad bancaria. Y con la cancelación lo que se hace es cancelar la hipoteca existente para abrir una nueva con unas condiciones mejores en otra entidad".

Uno de los principales motivos que lleva a los españoles a cambiar las condiciones de su hipoteca es el ahorro del que pueden beneficiarse, ya sea con una mejora de condiciones del préstamo a través del descenso de los tipos de interés, un cambio directamente en el tipo de hipoteca (de variable a fija, sobre todo, para tener más seguridad) o el aumento del plazo de amortización.

Otro de los objetivos del cambio podría ser conseguir más liquidez, pero entonces lo que habría que aumentar sería el capital financiado. Y es que, "en España, las hipotecas ya no solo son un vehículo para comprar la vivienda y sobre el que actuamos si las condiciones de mercado cambian, también lo usamos cada vez más para otros objetivos", asegura el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Los bancos prefieren las cancelaciones a las subrogaciones

"Desde hace unos meses, más del 40% de los usuarios que llegan a iAhorro lo que buscan es cambiar las condiciones de su hipoteca para pagar menos por ella", afirma Colombelli. Ese dato no dista mucho de los oficiales publicados por el Banco Central Europeo (BCE) y la Federación Hipotecaria Europea (EMF), que muestran que, en 2022, del total de hipotecas vivas en España, un 35% sufrió alguna modificación: un 19% a través de la novación y el 16% restante a través de la subrogación. Y, esa cifra, matiza el experto de iAhorro, "sería bastante mayor si se contabilizaran las cancelaciones".

¿Por qué? Si la modificación de las condiciones de la hipoteca se realiza a través de la cancelación, en los registros, la operación se anota como ‘nueva hipoteca’ y no como 'modificación de hipoteca'. "La mayoría de las personas que quieren cambiar las condiciones de su hipoteca para mejorarlas piden, de primeras, una subrogación, pero las entidades prefieren las cancelaciones", explica el director de Hipotecas de iAhorro.

España adelanta a Francia y Malta

Si comparamos los datos de España con el resto de Europa, vemos que solo en Eslovenia e Irlanda el porcentaje total de cambios en las hipotecas vigentes es mayor. En el primer caso, sube hasta el 41% (33% novaciones y 8% subrogaciones) y en el segundo se dispara hasta el 44% (39% novaciones y 5% subrogaciones). A la cola en el ranking están Alemania (15%), Chipre (15%) o Austria (13%), donde "la hipoteca tiene mucho menos peso que el alquiler por las dificultades que en estos países conlleva la propia concesión de la hipoteca", añade el portavoz de iAhorro.

Si nos fijamos en la evolución de los cambios, vemos que España ha pasado de ocupar el quinto lugar en 2020 (30%) y en 2021 (27%), a posicionarse ahora en tercera posición, adelantando tanto a Francia como a Malta. Además, pese a que el año 2021 nuestro país experimentó un pequeño bajón de tres puntos porcentuales sobre el total de hipotecas respecto a 2020, en 2022 subió ocho puntos, en parte condicionados por la subida del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas a tipo variable.

Además de los mencionados, en muchos países de Europa no existe la figura de la subrogación como tal, por lo que este tipo de operaciones no pueden realizarse.

El principal objetivo del cambio: combatir la subida del euríbor

Este cambio de mentalidad en España, dice Colombelli, "es relativamente reciente" y ha ido a más en el momento en el que el euríbor comenzó su escalada, allá por abril de 2022, momento en el que el índice de referencia de las hipotecas variables volvió a valores positivos tras pasar más de seis años en negativo.

Esta evidencia la argumentan los datos recopilados en los últimos meses por el comparador hipotecario iAhorro. En ellos se ve cómo en marzo de 2022 solo un 15,30% de las firmas realizadas por los usuarios tuvieron como fin una mejora de las condiciones de su hipoteca, dato que se duplicó en agosto de ese mismo año (30,32%) y que ha alcanzado su máximo en enero de 2023, con un 48,14%.

Para interpretar los datos recabados por el comparador hipotecario hay que entender que "pasan unos tres meses desde que se comienza la búsqueda de hipoteca hasta que se firma, por lo que, si hablamos de la petición de cambios o la intención de modificar la hipoteca, el punto de inflexión real no lo veríamos en agosto de 2022, sino tres meses antes, en mayo de ese mismo año", asegura su director de Hipotecas.

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"La hipoteca fija al 1% ya no existe", declara Colombelli, que agrega que "cada vez es más complicado subrogarse porque las hipotecas nuevas también son cada día más caras y hay que analizar más detalladamente si compensa o no llevar a cabo la operación". Eso sí, este experto detalla que "este año 2023 el Gobierno ha eliminado las comisiones tanto por subrogación como por cancelación, por lo que, además de ser un procedimiento sencillo, ahora también es más barato y puedes acudir a un comparador como iAhorro para que te ayudemos y aconsejemos en el proceso".