La población española mayor de 65 años está viviendo en la actualidad un momento de gran incertidumbre sobre su futuro. La sostenibilidad de los planes de pensiones públicos sigue en el aire y, además, desde que se desbocara la inflación, allá en 2021, han visto como su capacidad adquisitiva ha caído. De este modo, la monetización de la vivienda se presenta como una solución efectiva para complementar la pensión media, que actualmente en España se encuentra en 1.254,95 euros, una cuantía que asegura un nivel de sustento básico, pero a menudo insuficiente para proteger el nivel de bienestar o calidad de vida de la población retirada.
España es un país de propietarios. Según Eurostat, en 2021, la vivienda en propiedad era del 75,8%. En los últimos años este dato ha ido decreciendo, también entre la población más mayor, sin embargo sigue siendo una cifra muy alta. En 2020 un 83,4% de los mayores de 74 años eran propietarios de una casa. Así, y en un contexto de cambio de tendencia en las herencias, los jubilados ven en su casa una oportunidad 'única' para poder obtener ingresos extraordinarios. Tradicionalmente han existido diferentes estrategias para poder generar rentas complementarias vinculadas a la vivienda, es el caso del alquiler o la venta plena.
No obstante, estas opciones han ido transformándose para no perder el derecho a la propiedad y a la vez recibir una retribución. La hipoteca inversa es ahora mismo la alternativa más demandada. Durante todo el año pasado se aprobaron 787 operaciones de este tipo, cuatro veces más que en el año 2021, cuando se realizaron 197. La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria, pero con muchas diferencias de la tradicional. Es un producto que permite obtener una renta por una casa sin perder la propiedad. Es decir, el dueño de una casa que no tenga deudas, firma con el banco recibir una mensualidad durante toda su vida. Cuando la persona fallece la entidad financiera puede quedarse con la propiedad, o si hay herederos, éstos pueden pagar la deuda que la casa ha generado con el banco y volver a tenerla en pertenencia.
También existen formas de monetización de la vivienda habitual vinculadas a transferir su propiedad pero permitiendo vivir en ella. Una de ellas es la venta de la nuda propiedad, esta fórmula se fundamenta en la posibilidad de dividir la propiedad completa de una vivienda en dos partes: la nuda propiedad, es decir, el derecho a la propiedad en sí, y el usufructo. En esta situación el propietario vende la nuda propiedad, mientras retiene el derecho de uso y disfrute. Mediante este enfoque, el propietario puede recibir entre el 30% y el 75% del valor del mercado de su casa dependiendo de su edad.
Otra de las opciones es la vivienda inversa, a través de esta el propietario vende la propiedad de la vivienda y se convierte en un inquilino vitalicio de la misma. Con esta fórmula se puede obtener una liquidez de entre el 50% y el 80% del valor de mercado de la vivienda, depende de la edad del beneficiario.
La renta inmobiliaria vitalicia también sirve de método para mejorar la pensión. Consiste en poner en contacto a la persona jubilada con el supuesto inversor que será quién tome posesión de la vivienda a cambio del pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del propietario. La cuantía de la renta se calcula en función de la edad del senior, del valor de mercado de la vivienda, y de si el mayor desea un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.
Por último estaría el anticipo de alquileres. Esta estrategia consiste en ceder la gestión del alquiler de la vivienda, sin transferir su propiedad, a cambio de financiamiento que capacitará al titular para cubrir los gastos de una residencia u otro entorno al que elija trasladarse. El inversor podrá saldar las diferencias con un alargamiento de la explotación del alquiler o a través de un pago único de los herederos.
