El Banco de España señala uno de los cambios que la aún reciente crisis financiera ha provocado en el mercado de la vivienda: supuso el final al histórico salto entre el valor de la tasación de los inmuebles y el precio de venta de estos. "A partir de 2010 se redujo la diferencia entre ambas ratios al mantenerse en torno al 70% la ratio préstamo-valor que utiliza el valor de tasación y caer al 80% la que emplea el valor de transmisión", resume la entidad supervisora.
En el informe publicado este martes, que tiene en cuenta el periodo comprendido entre 2004 y 2016, los años previos y posteriores a la crisis, el Banco de España explica que, habitualmente, en España se ha utilizado la ratio de la hipoteca concedida sobre el precio pagado por la vivienda como indicador para valorar "fortaleza o vulnerabilidad de la situación financiera de los hogares". Esta indica si se realiza un desembolso reducido en el momento de compra de la vivienda y, por tanto, si los hogares tendrán que hacer frente a pagos relativamente elevados durante toda la vida del préstamo.
¿Cómo se calcula? El supervisor explica que, para medir este diferencial, en España se utilizan dos indicadores de precios de la vivienda. Por un lado, el valor de tasación, que se construye a partir de una base de datos que contiene información sobre el valor de todas las hipotecas constituidas. Por otro, los precios de las viviendas declarados en las escrituras, de la transmisión de los inmuebles, que se declara al Registro de la Propiedad.
"Las diferencias entre ellos fueron sustanciales entre 2004 y 2008. Así, los valores de tasación medianos excedieron a los precios de transmisión en un 30% entre 2004 y 2008, y se redujo la diferencia entre 2009 y 2016", resume el Banco de España.
"En 2010 se observa no solo una reducción de la brecha entre el valor de tasación y el precio de transmisión, sino también un mayor grado de concentración de los valores de tasación en torno a los de transmisión", argumenta. "Por ejemplo, en una de cada siete compraventas el precio de transmisión es inferior a la mitad del valor de tasación (en 2006 esto ocurría en una de cada cuatro compraventas). Además, en una compraventa de cada diez, el precio de transmisión coincidía con el valor de tasación. En cambio, en 2006 esto solo ocurría en una de cada 25 compraventas", resume.
"Finalmente, en 2016 apenas hubo compraventas en las que el precio de transmisión fuera inferior a la mitad del valor de tasación", concluye el Banco de España. "En suma, a lo largo del ciclo económico, el valor de tasación ha caído, proporcionalmente, más que el de transmisión, una caída que ha coincidido con la mayor presencia de compraventas en las que el valor de tasación es igual o inferior al precio de transmisión", añade. "Aun así, en 2016 existía un porcentaje importante de compraventas en la muestra enlazada cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión".
El Banco de España resume que, "entre 2004 y 2008, los valores de tasación en la muestra [utilizada por el supervisor] crecieron a un ritmo mayor que los precios de transmisión, para experimentar una mayor caída que estos últimos entre 2008 y 2016".
"Durante el período de expansión, solo en un 10% de las compraventas el precio de transmisión excedió el valor de tasación y en una de cada cuatro el valor de tasación era más del doble que el de transmisión. Ambos rasgos se fueron mitigando entre 2008 y 2016, al disminuir la dispersión de los valores de tasación en torno a los precios de transmisión. Aun así, en 2016 todavía existía una brecha entre ambas magnitudes", asume.
Como alternativa a estos indicadores, el Banco de España propone el uso de la Encuesta Financiera de las Familias. "Dada la discrepancia entre los valores de tasación y los precios de transmisión recogidos en el Registro de la Propiedad, es importante analizar fuentes de información alternativas, como la Encuesta Financiera de las Familias [EFF] del Banco de España. Los hogares entrevistados en la EFF proporcionan información retrospectiva sobre el valor de la vivienda adquirida (excluyendo impuestos) y sobre el monto de la hipoteca que financió la compra", propone.
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