Ley de Vivienda: estos son los cambios que más te perjudican si eres propietario

Con poco menos de dos semanas desde su entrada en vigor, la nueva Ley de Vivienda sigue sembrando dudas entre los propietarios de inmuebles. A partir del 1 de enero de 2024, se implementarán los incentivos fiscales para los alquileres de propiedades, según lo establecido en la Ley. Con esta nueva normativa, el derecho a una vivienda digna ha cambiado para propietarios e inquilinos. Asimismo, el objetivo de esta nueva regulación es mitigar los problemas de acceso a la vivienda que afrontan los grupos más vulnerables, a través del tope del precio del alquiler y la creación de vivienda pública.

La nueva Ley de Vivienda busca proteger a los inquilinos vulnerables y regular el impago de alquileres, modificando la Ley 1/2000 del 7 de enero. Su objetivo principal es garantizar los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad, estableciendo normas para regular los desalojos y proporcionar asistencia para acceder a viviendas sociales y asequibles. Además, se prevé la creación de un conjunto de viviendas públicas a precios más asequibles.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley, es comprensible que muchos propietarios tengan dudas sobre como subir el precio del alquiler, declaración de zona tensionada o quién debe abonar los honorarios de inmobiliaria.

Medidas de la Ley de Vivienda que afectan a propietarios

Como ya hemos mencionado, esta normativa afecta tanto a inquilinos como a propietarios. Respecto a los dueños de inmuebles, estas son las medidas que más les perjudica con la nueva Ley de Vivienda:

¿Cómo afecta una zona tensionada a los propietarios?

Con la nueva ley se obliga a los dueños que tengan más de 5 viviendas en alquiler, disminuyan el precio de los alquileres en las áreas que presentan mayor demanda. Es importante destacar que se debe definir qué áreas serán consideradas como tensionadas, lo cual es responsabilidad de las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos.

Para considerar una zona tensionada, la ley establece que se den dos circunstancias, sin ser necesario que se produzcan a la vez. La norma se centra en la carga financiera que recae sobre el propietario en el pago de la hipoteca y el inquilino en el pago del alquiler, así como en el aumento de los precios de la vivienda durante los últimos cinco años.

En términos específicos, la norma establece que una zona se considera tensionada si el precio promedio de la vivienda supera el 30% del presupuesto personal o del hogar. Para determinar si esta situación se cumple, se toma en cuenta el gasto total a pagar por la vivienda, incluyendo gastos y suministros básicos, en relación con los ingresos medios o la renta media del hogar.

¿Cuánto puede subir el alquiler a mí inquilino en 2023?

Es común que muchos propietarios tengan dudas sobre cómo notificar a los arrendatarios un aumento del alquiler. Con la nueva Ley de Vivienda se busca reducir el precio de los inmuebles de propiedad privada mediante medidas fiscales y urbanísticas. Se limita el aumento anual de los contratos de alquiler vigentes al 3% hasta 2024 y, a partir de 2025, se utilizará un nuevo índice de referencia en lugar del IPC para actualizar anualmente los contratos y evitar aumentos desproporcionados en la renta.

Asimismo, para poder aumentar el precio del alquiler de un inmueble, los propietarios deben notificar a los inquilinos con un mes de antelación antes de que se cumpla el primer año de contrato. Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, "durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos". 

Cumplir con las fechas es crucial, ya que si el arrendatario no cumple con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no tendrá la capacidad de aumentar el precio del alquiler del inmueble.

Incentivos fiscales en el IRPF ¿Qué se puede desgravar el propietario de un piso alquilado?

Según la nueva Ley de Vivienda, los propietarios que disminuyan el precio del alquiler en las áreas tensionadas y firmen nuevos contratos de arrendamiento a partir del 1 de enero de 2024, recibirán una reducción del 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto. En caso de que se trate de una vivienda destinada al alquiler en una zona tensionada y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años, se permitirá una deducción del 70% sobre el rendimiento neto como parte de la incorporación al mercado.

¿Cuándo empiezan a pagar los arrendatarios los gastos de inmobiliaria?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce una serie de mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento mediante modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Entre las novedades de la nueva Ley de Vivienda, se destaca "la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador". Desde el 26 de mayo, el propietario será el responsable de asumir los gastos generados por el servicio inmobiliario que se presta.

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