Cataluña se ha convertido en la primera comunidad autónoma española en anunciar zonas tensionadas en el alquiler según la Ley de Vivienda, que avanza en su despliegue con el nuevo Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, lo que determinará una horquilla de precios recomendados en función de distintos datos de la propiedad, el mercado y la renta de los inquilinos actuales.
De esta manera, llegan los topes del alquiler llegan a Cataluña, donde se aplican desde el 13 de marzo en los 140 municipios considerados zonas tensionadas, entre los que se encuentran Barcelona y sus alrededores. El precio medio de los alquileres en la comunidad autónoma es uno de los más elevados de España, con una medida de 1.268 euros mensuales para una vivienda de 80 metros cuadrados.
Según ha informado la Generalitat, esta resolución que limita los precios del alquiler en zonas tensionadas tiene una vigencia de tres años, por lo que se mantendrá al menos hasta 2027. No obstante, se contempla una prórroga anual si la situación del mercado sigue en un estado similar al actual.
Cómo se aplican los topes del alquiler en Cataluña
De acuerdo con la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, cuando se declara una zona como tensionada, las Administraciones podrán fijar un precio máximo del alquiler en un nuevo contrato en relación con el coste del arrendamiento anterior, teniendo en cuenta distintas condiciones y circunstancias. De esta forma, se tendrá en cuenta si es un nuevo contrato por parte de un pequeño propietario, si se trata de un contrato de alquiler con un propietario que es un gran tenedor, o si es la primera vez que se alquila el inmueble.
Así pues, en el caso de que se trate de un gran tenedor, entendiendo como tales a aquellas empresas o personas que poseen más de cinco viviendas en propiedad en estas zonas (o 10 viviendas urbanas), el precio de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el índice de referencia del precio del alquiler, con independencia de que ese inmueble haya sido o no alquilado en los últimos cinco años.
Si el casero es un pequeño propietario, el precio del nuevo contrato de alquiler deberá mantenerse igual que en el contrato anterior, con la posibilidad de incrementar el porcentaje correspondiente de acuerdo a la actualización del alquiler, que durante el año 2024 es de un 3%, y un nuevo índice de actualización a partir de 2025.
No obstante, hay algunas circunstancias que permiten aumentar el precio hasta un 10% por encima del límite de referencia del Gobierno, como sucede en el caso de que el inmueble haya sido rehabilitado en los últimos dos años, de acuerdo a lo determinado por el Reglamento del IRPF o que el contrato de alquiler se firme por 10 o más años, entre otros.
Además de estas dos situaciones, nos encontramos con una tercera posibilidad, que tiene que ver con el tope del alquiler para viviendas que nunca se han alquilado o que no lo han sido en los últimos cinco años. En estos casos, para los nuevos contratos se podrá cobrar, como máximo, el precio indicado en el Índice de referencia del precio del alquiler si el casero es un pequeño tenedor, mientras que para grandes tenedores se continuará con la aplicación del precio máximo indicado por el Gobierno.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, el propietario que no esté de acuerdo tiene la posibilidad de sacar su vivienda del mercado para cerrarla o venderla, pero no podrá llevarla al mercado del alquiler de temporada, ya que estaría cometiendo un fraude de ley, y cabría reclamación por parte del arrendatario.
