La Corte de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Madrid ha dado la razón al BBVA frente a Merlin Properties en su decisión de eliminar de los estatutos de Distrito Castellana Norte, conocido históricamente como 'Operación Chamartín', el derecho preferente de compra de acciones por parte de los socios minoritarios. Miguel Virgós, ex de Uría Menéndez y catedrático de Derecho Internacional Privado ha comunicado su laudo 'in extremis' como árbitro de la Cámara de Comercio de Madrid. Este miércoles expiraba el plazo de la segunda prórroga para esclarecer si los socios minoritarios del proyecto urbanístico tenían derecho de tanteo ante la venta de una participación a un tercero. Ahora la entidad, que es el accionista mayoritario con un 75,54% podrá negociar sus parte en el capital de la promotora del mayor desarrollo urbanístico de Europa con cualquier interesado sin que Merlin (14,46% del total) o San José (10% del capital) tenga preferencia sobre esas acciones ni pueda igualar el precio de las ofertas que tenga sobre la mesa.
En el laudo, el árbitro sostiene que la mayoría accionarial prevalece sobre el posible abuso de derecho frente a minoritarios, el principal conflicto de intereres entre ambas compañías. BBVA, que controla el consejo de administración de la sociedad tenedora del negocio inmobiliario, convocó en 2021 una junta extraordinaria para añadir un polémico punto del día: eliminar el derecho de tanteo y retracto que permitía a San José y Merlin poder comprar la participación de la entidad financiera en el supuesto de que BBVA quisiera transmitirla a un tercero. El banco defendió su posición y explicó que quería "eliminar las restricciones" a la libre transmisibilidad para facilitar la posibilidad de dar entrada a nuevos socios, algo que, sin duda, era "positivo tanto para el proyecto, para DCN y sus accionistas".
Esta maniobra perjudica a ambos socios minoritarios, pero sobre todo a Merlin, que meses antes de la decisión de BBVA ya había manifestado su voluntad de crecer en este proyecto. La socimi presidida por Ismael Clemente es el segundo accionista y califica el proyecto de estratégico. "Estamos para empezar y terminar este proyecto", dijo el propio Clemente en la junta de accionistas de 2021, en la que quiso dejar claro también que "el compromiso es total hasta que se entregue el último edificio".
La muestra de interés ya quedó clara antes, en 2019, cuando irrumpió en el accionariado original compuesto por BBVA y San José y compró a la constructora casi el 15% de su paquete. El precio pactado, según trasladaron las partes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), marcó un precio de 168,9 millones de euros en metálico y un préstamo de 130 millones de euros, dividido en dos tramos (el primero fue de 86,4 millones y el segundo de 42,7 millones.). La letra pequeña de este crédito incluía como prenda el 10% de las acciones restantes que mantiene todavía San José.
Hasta el momento, Merlin no había conseguido romper el 'statu quo' accionarial de DCN. Su 'plan a' pasó por negociar directamente con BBVA, habida cuenta de que su paquete era mayor que el de San José (70%) y que tiene intereses cruzados con la entidad financiera. Antes de la pandemia, la promotora ofreció un intercambio al banco: sus 700 oficinas alquiladas a cambio de canjearlas por los derechos de explotación de la Operación Chamartín. Pese a que el trato era ventajoso para el banco porque las normas de contabilidad internacional penalizan a las entidades por sus arrendamientos, las negociaciones no fructificaron.
El inicio del conflicto se inició en febrero de 2021 y se saldó con un primer asalto favorable a los accionistas minoritarios, que solicitaron y recibieron medidas cautelares para dejar intacto los estatutos de DCN. La decisión fue un jarro de agua fría para posibles interesados en un momento en el que empezaron a aparecer en el mercado nombres de potenciales inversores, como la aseguradora francesa AXA, que a través de su brazo inmobiliario ha participado de otras operaciones en España, tanto de suelo residencial como logístico.
Aportará un 1,3% del PIB y 350.000 puestos de trabajo
Se prevé que las obras de Madrid Nuevo Norte empiecen a partir de 2024 en la zona de Las Tablas y en la zona de negocios y Fuencarral-Tres Olivos en 2025, según las previsiones que anunció Sergio Criado, director financiero y de Relaciones con Inversores CREA Madrid Nuevo Norte. Según explicó en la presentación de un informe elaborado por el Instituto Complutense de Análisis Económico (ICAE) de la Universidad Complutense, los proyectos de licitación están siendo empujados por cada uno de los órganos de decisión. El objetivo de la primer piedra en Las Tablas se debe a que es una zona más reducida y concentra la propiedad de mayor manera que en el resto de ámbitos. Es un sector menos impactado y es un ámbito que no está tan afectado físicamente por las obras del Canal de Isabel II y de la prolongación del Metro y de la construcción de tres nuevas estaciones. "Es por lo que las Tablas tienen todas las papeletas en ejecución primera", ha apuntado.
Criado también explicó que el informe se basa en datos realistas y son fieles a las fuentes públicas de datos. Y recordó que en otro elaborado por la Universidad Autónoma de Madrid calculaba una aportación al PIB de 15.200 millones de euros, equivalente al 1,3% del Producto Interior Bruto nacional, que implicará casi 350.000 puestos de trabajo, el 85% en Madrid. De los empleos totales, 201.576 se generarían durante la fase de construcción y otros 146.488 adicionales con la actividad de los nuevos barrios, según vaya avanzando la ocupación de oficinas y comercios.
En lo relativo a la fase de construcción, el informe de la Complutense, presentado por el catedrático del ICAE Luis A. Puch, revela que los 7.000 millones de euros de inversiones continuadas necesarios para levantar Madrid Nuevo Norte, sin incluir la compra de suelo, generarán casi 15.000 millones de euros de impacto de aquí al año 2050, siendo los sectores más beneficiados el de Actividades Profesionales (3.173 millones) y el propio sector de la Construcción (2.390 millones), seguidos del Transporte y TIC (2.327 millones), Comercio y Hostelería (1.954 millones) y Financiero y Seguros (1.870 millones).
De los empleos totales, 201.576 se generarían durante la fase de construcción y otros 146.488 adicionales con la actividad de los nuevos barrios
Por su parte, la fase relativa a la promoción residencial y terciaria del desarrollo requerirá una inversión de 10.105 millones, que a su vez generará más de 37.000 millones de euros de impacto sobre clientes, que se extenderá más allá de los próximos 30 años. Los mayores beneficiarios los sectores de Actividades Profesionales, los mismos descritos para la Construcción pero entendidos ahora como clientes/usuarios de las promociones inmobiliarias (12.257 millones), sector de Transporte y Tecnologías de la Información y Comunicación (8.538 millones), seguidos de Actividades Inmobiliarias (8.421 millones), Comercio y Hostelería (7.917 millones) y Salud-Educación (4.394 millones de euros).
En lo relativo a la fase de promoción inmobiliaria, el 55% del impacto total (20.600 millones) que el impulso en inmobiliario tendrá sobre sus clientes/usuarios se generará durante los 20 años posteriores a las primeras inversiones en inmobiliario, siendo reseñable la durabilidad de este impacto positivo a lo largo del tiempo, con previsión de que este impacto pueda alargarse hasta el año 2100. En esta segunda fase, como se especifica en el informe, la inversión en inmobiliario corresponde a la inversión en promociones sin incluir ni el coste de compra de suelos ni el de construcción correspondiente a residencial y terciario, pues se descuenta para evitar una doble contabilidad.
El estudio analiza también la transmisión de los impactos económicos del proyecto Madrid Nuevo Norte a través de la red sectorial de la actividad productiva en la Comunidad de Madrid y al mayor nivel de desagregación sectorial posible (marco Input-Output regional). En concreto, el informe asegura que debido al gran peso de los sectores de Construcción e Inmobiliario dentro de la economía de la Comunidad de Madrid, el impulso inversor de Madrid Nuevo Norte se propagará "de manera decisiva" en la red sectorial de Madrid como un impulso de demanda ('upstream', hacia los proveedores): las inversiones en Construcción e Inmobiliario del proyecto aumentarían el crecimiento del PIB regional casi un 43% a través de dicho efecto de demanda. El estudio encuentra además que los efectos de oferta ('downstream', hacia los clientes) pueden llegar a resultar en cerca de dos puntos porcentuales de crecimiento económico adicional en Madrid.
"Favorecer la apuesta empresarial por las posibilidades que ofrece el proyecto MNN es la mejor garantía para potenciar los efectos de oferta, y con ello, obtener mejoras significativas de productividad en Madrid y en España", aseguran desde la entidad. Por último, el catedrático ha remarcado que la clave "es conseguir entre todos los efectos positivos de Madrid Nuevo Norte a los de abajo de la cadena productivo, para que dinamice la economía en su totalidad. Por último, ha indicado que el proyecto estará sujeto a muchos cambios macroeconómicos durante las próximas décadas.
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