Situación hipotética: el dueño de una vivienda decide desalojar a un inquilino moroso, pero se da de bruces con que perdió el ‘papel llave’ para activar el proceso y será imposible conseguirlo. Sirva la imaginaria situación como símil del quebradero de cabeza real que lleva cinco años sufriendo la Sareb cuando se dispone a iniciar ciertas ejecuciones de deudas con promotores y al que el PP buscará poner fin a través de una enmienda a la futura reforma de la Ley Hipotecaria.
Para poner en marcha la maquinaria legal se requiere la denominada “copia con fuerza ejecutiva” que los notarios emiten solo una vez. Si se extravía, las entidades financieras pueden obtener una copia que haría la misma función, adjuntando una certificación de cargas. Son requisitos necesarios para certificar la propiedad de los inmuebles pero de acceso restringido al sector financiero, que ha obligado al ‘banco malo’ a echar mano de imaginación y otros recursos para resolver la misma situación.
La enmienda del Grupo Parlamentario Popular plantea modificar la Ley de reestructuración y resolución de entidades de crédito de 2012 aprovechando la reforma hipotecaria a fin de, simplemente, equiparar la situación legal de la Sareb a la que tenía o tiene la caja cedente de la deuda. “Al no ser bancos, nos quedábamos desasistidos para seguir el proceso de ejecución de préstamos. Es una situación a la que nos enfrentamos de forma cotidiana por la naturaleza de los activos recibidos, a causa de un problema simplemente documental”, explican en la sociedad presidida por Jaime Echegoyen.
No hay que olvidar que la Sareb recibió en bloque cientos de miles de activos originados muchos años atrás en decenas de cajas de ahorros hoy inexistentes tras su fusión en grupos más grandes, en cuya integración informática se perdieron muchas bases de datos. Es la enésima ocasión en la que el Gobierno -vía PP en este caso- tiene que regular para resolver trabas que van saliendo al paso en la operativa de la sociedad creada para desincrustar los activos dañados de las cajas de ahorros receptoras de ayudas. La compañía semipública echó a rodar en 2012 con 15 años de vida para enajenar los 200.000 activos recibidos de las entidades intervenidas por un valor global de 50.781 millones de euros.
La parte del león son precisamente préstamos y créditos al promotor -componían el 80% de la transferencia-, frente a sólo un 20% de la exposición en inmuebles. Por eso, la prioridad de gestión se ha enfocado en negociar el recobro con los deudores -con flexibilidad en las operaciones o, incluso, programa para hacer ‘cash’ ayudándoles a vender sus pisos, promociones, suelos, etc-, cancelar la deuda fijandoles quitas o directamente con el canje con los activos colocados de aval de forma pactada o con el recurso a la vía ejecutiva.
Que tuviese que construirse a toda velocidad, bajo el apremio de Europa, y dada la singularidad de su figura jurídica -no es banco, pero encara muchas de sus situaciones sin sus armas- provocó que el legislador olvidase prevenir todas las contingencias. Por eso en sus cinco años de vigencia ha asistido, parcheo sobre parcheo, a cambios legislativos ‘ad hoc’.., y no todos para facilitarle la vida.
Vivienda de protección oficial y provisiones millonarias
No en vano, la regulación con mayor impacto es la circular del Banco de España que en 2016 le obligó a tasar los activos y provisionar el desfase frente al valor que fueron transmitidos, fijado a bulto y por encima del precio del mercado por la precipitación para ponerla en marcha y para evitar un mayor agujero a las entidades intervenidas. Un revés que ha destrozado su plan estratégico original al condenarla a ‘números rojos’ desde su fundación, aún elevando año tras año los ingresos, y que estuvo a punto de obligar a los accionistas -banca y Estado- a tener que salir en su auxilio y recapitalizarla.
Otro cambio normativo salvó el escollo -para la Sareb, pero sobre todo para el déficit público- con la creación de una especie de cuenta virtual donde quedan anotadas las minusvalías en los activos sin llevarlas a capital o resultados, permitiendo que se diluyan o desaparezcan con el tiempo con la revalorización del precio de los inmuebles.
Vía Boe el Ejecutivo protegió igualmente al ‘banco malo’ de la quiebra de las inmobiliarias incluyendo otra disposición en la regulación sobre el arbitraje de las preferentes para que sus créditos no fuesen calificados de “subordinados”, que son los últimos y más difíciles de cobrar en un proceso concursal. O, en otro cambio, tuvo que facultarlo para que vendiese pisos de protección oficial (VPO). Se daba la paradoja de que beneficiarios de estas viviendas tenían que renunciar al crédito barato asociado a estas promociones porque su caja lo transfirió a la Sareb y su consideración era, de nuevo, distinta a la de un banco.
El PP argumenta el cambio dentro del "objeto social singular de la Sareb y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector financiero español". Le habilita -reza la enmienda- a que pueda iniciar una demanda ejecutiva, desarrollando las tareas encomendadas de forma "eficaz" y evitando que su posición "no pueda verse perjudicada". O lo que es lo mismo: mismo desafío que la banca, idénticas armas.
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