Domingo, 05.04.2020 - 19:10 h
Alerta inversores

Tetuán: de barrio inmigrante y obrero a zona VIP al calor de las Cuatro Torres

El empujón a este barrio de Madrid se lo dará la quinta torre. Es un distrito atractivo tanto para el presupuesto limitado como para los fondos.

Cuatro Torres, Madrid
Tetuán: de barrio obrero e inmigrante a zona VIP al calor de las Cuatro Torres. / Pixabay

De media, una vivienda en el barrio madrileño de Tetuán cuesta algo menos de 250.000 euros, 3.400 euros el metro cuadrado, un precio que se sitúa también en la media de la ciudad. Un dato que ha hecho de este distrito un caramelo para compradores con un presupuesto limitado y, por otro lado, una zona magnética para los fondos que quieren aprovechar la ubicación 'prime' de esta zona situada al noroeste de la capital. Una dualidad que no existe en otro distrito de Madrid. Basta un ejemplo: desde La Ventilla, uno de los barrios más humildes del distrito, se contemplan a un lado y al otro las Cuatro Torres Business Area y la futura quinta torre sede del Campus IE University, la primera universidad vertical del mundo. Pero hagamos un salto al pasado reciente para entender el gran potencial inmobiliario de esta zona.   

En 1997 Pedro Almodóvar rodaba las primeras escenas de su 'Carne Trémula' en La Ventilla (Tetuán), una barriada de infraviviendas ruinosas con la expropiación firmada y los días contados. El manchego recogía así los contrastes y la contradicción de una ciudad en la que, por esos años, se conservaban chabolas a los mismísimos pies de los inclinados rascacielos de Puerta de Europa (las Torres KIO), muy diferentes a los lujosos pisos del barrio de Chamberí , que igualmente aparecían en el largometraje. La Ventilla acabó convirtiéndose un barrio de infraviviendas que, paradójicamente, se rodeó del Madrid más neoyorquino y el que hoy teje su skyline, algo de lo que siempre ha carecido la capital.

Calle Muller en Tetuán.
Calle Muller en Tetuán. / D.R.

Tetuán de las Victorias, como se llamó originalmente, nació en 1860 cuando los soldados que volvían victoriosos de la Guerra de África (de Tetuán, en Marruecos) acamparon a las afueras de Madrid y por último se instalaron de forma permanente. El eje de Tetuán, que en muchas ocasiones constituye una frontera, es la calle Bravo Murillo. Son seis sus barrios: Cuatro Caminos, Cuzco, Bellas Vistas, Berruguete, Valdeacederas y Almenara. Este último es conocido popularmente como Ventilla, barrio de la droga en los año noventa. Todo conviviendo con una alta tasa de inmigración que perdura hoy: Según el INE, el 17,3% de la población es de nacionalidad extranjera, mientras que el 27,6% de sus habitantes han nacido fuera de España. 

Lo cierto es que los precios han dado un vuelco en la zona y los fondos olisquean los escasos terrenos que quedan libres y las muchas casas bajas que aún perviven. Como hemos comentado, la vivienda tipo de Tetuán ronda los 250.000 euros y es inferior a los 100 metros cuadrados. Pero se observa gran oscilación entre barrios: se encuentran viviendas desde 150.000 hasta cerca de los 800.000 euros. O al menos son los datos que maneja Idoia Egaña, directora de ventas de Chamartín-Tetuán de Engel & Völkers. "En zonas como Cuatro Caminos puede haber pisos de 3 dormitorios, 140 metros cuadrados y alcanzar los 750.000 euros". Egaña incide en que los precios han bajado en esta zona un 5% en lo que va de año porque hay más oferta que nunca en el distrito. 

Y es que el distrito de Tetuán tiene una ubicación estratégica en la ciudad de Madrid, que está empezando a ser optimizada. Queda limitado al este por el Paseo de la Castellana, desde Nuevos Ministerios hasta prácticamente las Cuatro Torres por la que fuera la Ciudad Deportiva del Real Madrid. Por el sur, por la cotizada calle Raimundo Fernández Villaverde y la Avenida Reina Victoria, mientras que por el oeste sus límites los marca la Avenida Pablo Iglesias, Calle Ofelia Nieto y Calle de Villamil. En el límite noroeste se halla el Paseo de la Dirección, punto donde ha intervenido el Ayuntamiento, no sin polémica vecinal, con expropiaciones. En el norte es la calle Sinesio Delgado la que separa el distrito de Tetuán del de Fuencarral.

Cuando se rodó 'Carne Trémula' hubiera sido impensable una operación como la que hizo el año pasado el fondo hispano-suizo Stoneweg, que compró a Dragados un suelo residencial por 119 millones de euros en el barrio de Tetuán, asesorado por Colliers. El suelo, ubicado en el Paseo de la Dirección 246, cuenta con 40.000 m2 donde se levantarán dos torres de viviendas de lujo que se venderán a 6.000 euros el metros cuadrado. El proyecto, que será construido por la propia Dragados, también contará con dos torres de terciario, para oficinas, pero aún no hay operador. 

Esta promoción de lujo convive con otras más asequibles. Se trata de Jardines de Tetuán y Jardines de Cuatro Caminos, de 64 y 94 unidades, respectivamente. El primero de ellos es de Metrovacesa, y ya está agotada, y el segundo de Darya Homes, esta última una 'joint venture' creada por Dazia Capital y Eurazeo Patrimoine para promover proyectos residenciales. O el edificio que comercializa E&V en la calle Trébol 21. Aquí un ático de 60 metros cuadrados se ofrece a 231.000 euros. También es muy llamativa la presencia de inversores en el barrio, compradores que apenan necesitan financiación y que destinan las viviendas al alquiler. 

Los Jardines de Tetuán, promoción íntegramente vendida de Metrovacesa.
Los Jardines de Tetuán, promoción íntegramente vendida de Metrovacesa. / D.R.

Ya saben la vieja fórmula: se compra barato y se alquila caro. Una ecuación que se está aplicando a los lofts de lujo que empiezan a aparecer en Tetuán y que tienen como cliente final los habitantes de las Cuatro Torres y los futuros estudiantes del IE. No en vano, en el distrito, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 4,3%, según datos recientes de la tasadora Tinsa. Para encontrar rentabilidades superiores, hay que salir fuera de la M-30 y dirigirse al sur de la capital hacia distritos como Carabanchel, Puente de Vallecas o Villaverde, todos ellos con porcentajes superiores a los de Tetuán.

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