El boom de los pisos de uso turístico en las grandes ciudades españolas no ha hecho sino multiplicar su alcance en los últimos años como alternativa de interés frente a los hoteles tradicionales. Sus céntricas ubicaciones y precios, a menudo más ajustados, representan un atractivo incuestionable para viajeros ocasionales y amantes de las escapadas. La proliferación de este fenómeno, sin embargo, esconde una vertiente no tan idílica para miles de comunidades de vecinos que deben convivir con los ruidos y el deterioro de zonas comunes, además de la depreciación de sus viviendas.
El impacto del alquiler vacacional sobre el mercado inmobiliario plantea una disyuntiva de difícil respuesta. El derecho de los propietarios a explotar libremente sus viviendas está fuera de toda duda, aunque a menudo conlleva un perjuicio social en forma de encarecimiento del precio del alquiler ordinario en un entorno. Tampoco puede obviarse la devaluación que provoca -con vistas a futuras ventas- sobre el resto de inmuebles que integran una comunidad.
Más allá de aspectos sujetos a debate, otra realidad derivada del alquiler vacacional emerge como amenaza frente a las instituciones: muchos de estos pisos no cumplen con las normativas pertinentes para su explotación turística y, por tanto, son ilegales. El detalle no resulta menor, habida cuenta de que evitar estafas, así como garantizar la seguridad e integridad de los huéspedes, dependen, en gran medida, de la adopción de protocolos establecidos y supervisados por organismos competentes.
La decisión de algunos propietarios de situar sus pisos al margen de la ley, a fin de ahorrar papeleos y el pago de impuestos, es algo que se ha convertido en un quebradero de cabeza para los ayuntamientos. Sin ir más lejos, hace unos días el de Barcelona decidía sancionar con 420.000 euros al dueño de un edificio con 14 pisos turísticos ilegales que alquilaba de forma fraudulenta a través de plataformas online.
Las instituciones se enfrentan a arduos procesos para tratar de luchar contra una práctica muy difícil de detectar. Barcelona, por ejemplo, cuenta con un equipo municipal de más de 60 profesionales encargados de rastrear e inspeccionar pisos turísticos sospechosos. Aun así, las ordenanzas municipales que permiten cerrar este tipo de inmuebles se ven sometidas a una maraña de plazos y alegaciones que pueden prolongar por encima del año y medio la posible clausura. En la práctica, no parece que esta vía -necesaria en todo caso- resulte la más efectiva y ágil para lograr revertir el problema a medio o largo plazo.
Probablemente el recurso más poderoso frente a ello esté en manos de los propios vecinos. Las comunidades de propietarios tienen la potestad de prohibir los pisos de uso turístico siempre que así lo marquen sus estatutos, independientemente de que éstos puedan cumplir o no con la normativa. Así lo ha avalado el Tribunal Supremo a través de dos sentencias firmadas a finales de noviembre del pasado año. En ellas daba la razón a vecinos de Oviedo y San Sebastián que defendían la validez de unos estatutos que impedían de forma expresa la realización de actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales en sus respectivos edificios.
En el caso de que una comunidad de vecinos no cuente con estatutos que prohíban este tipo de actividades, aún existe vías para dificultar los usos turísticos de los inmuebles. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite limitar dicha actividad en el seno de una comunidad, obligando al arrendador a someterse a normativas sectoriales y territoriales estrictas que garanticen el bienestar de los vecinos. Para ello resultará necesario llevarlo a votación en una Junta de Propietarios en la que tres quintas partes deberán avalar dicha limitación. Una vez sellado el acuerdo vecinal, será necesario certificarlo e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, a fin de que futuros compradores conozcan tal condición.
Precisamente los registradores podrían jugar un papel relevante frente a instituciones, propietarios e inquilinos en este aspecto, a fin de garantizar la seguridad jurídica de todas las partes. Una nota marginal que hiciese constar el uso turístico del inmueble en el registro serviría para evitar confusiones, conflictos comunitarios y posibles casos de fraude fiscal. Para ello, la implicación de los gobernantes en la exigencia de tal requisito como condición a la concesión de una licencia administrativa resultaría fundamental.
La Ley de Propiedad Horizontal también permite adoptar otro tipo de medidas, como que los propietarios de pisos de uso turístico asuman mayores gastos dentro de la propia comunidad como consecuencia del impacto de su actividad. En todo caso, los vecinos nunca serán sujetos ajenos a una realidad que afecta de lleno a sus vidas. Su implicación puede ser un factor clave para reducir irregularidades y para tratar de poner freno a un modelo de explotación inmobiliaria que, en la mayoría de casos, empeora la calidad de vida de los que se encuentran alrededor.
