Cuándo es nula una cláusula en un contrato de alquiler: las consecuencias

Los contratos de arrendamiento de vivienda –a excepción de los que recaigan sobre viviendas de más de 300 metros cuadrados o cuya renta anual exceda de 5,5 veces el SMI-, están sometidos de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Son nulas aquellas cláusulas que infrinjan las disposiciones contenidas en los mismos y, la consecuencia de dicha nulidad, es que entenderán por no puestas, ajustando las mismas a las disposiciones legales.

Las infracciones más comunes suelen ser las siguientes:

- Duración del contrato: la Ley establece una duración mínima de cinco o siete años –dependiendo si el arrendador en persona física o jurídica- y una prórroga tácita de hasta tres años más. Cualquier cláusula que limite esta duración, es nula.

- Gastos de inmobiliaria: la reforma de marzo de 2029 introdujo, como novedad, la nulidad de la cláusula que obligue al arrendatario asumir dicho coste cuando su arrendador sea una persona jurídica.

- Posibilidad de desistimiento transcurridos seis meses de vigencia: se trata de un derecho de carácter imperativo, del que no se puede privar al arrendatario, de modo que será nula cualquier cláusula que lo prohíba o limite.

- Imposición de penalización por desistimiento: la LAU establece un límite a este respecto, señalando que no podrá ser superior al importe de una mensualidad de renta vigente por cada año que reste por cumplir, prorrateando los períodos inferiores. Todo lo que supere este límite, se entiende por no puesto.

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com