Así es el banco malo que quiere pinchar definitivamente la burbuja inmobiliaria

El banco malo está a punto de caramelo. En las próximas semanas, el Gobierno terminará de definir la letra de pequeña de esta Sociedad de Gestión de Activos, su nombre técnico, a la que se traspasarán los activos tóxicos de las entidades que reciban ayudas públicas a partir del 1 de diciembre.

En grandes líneas, se tratará de una sociedad que tendrá viviendas, promociones, suelos y créditos ligados al ladrillo que se han adjudicado los bancos. Su objetivo es ir vendiéndolos, poco a poco, durante los próximos 15 años, con la idea de sacarle algo de rentabilidad.

La clave de su viabilidad va a ser a qué precio se quedará con dichos activos, un punto que todavía se está definiendo pero que, según ha podido confirmar lainformacion.com, tomará como punto de partida el valor neto contable al que lo tienen registrado los bancos en sus libros.

¿Y qué valor es éste? El que descuenta ya las provisiones que ha obligado a realizar el Ministerio de Economía en los bautizados decretos Guindos. Éstos contemplan un descuento medio del 80% en los suelos, del 65% en las promociones y del 35% en las viviendas terminadas.

Pero, además, el precio final al que se traspasen al banco malo deberá sumar, en principio, el deterioro que según el análisis hecho por Oliver Wyman seguirá produciéndose entre 2012 y 2014.

En el caso concreto de las viviendas terminadas, todavía queda por delante un deterioro del 10%, lo que signfica que, de media, el importe al que se quede el banco malo con estos hogares será un 45% inferior.

¿Significa esto que cualquier vivienda valdrá un 45% menos? No exactamente, porque todo el rato se está hablando de medias y los activos se irán traspasando al banco malo teniendo en cuenta variables como la ubicación, la calidad o la provincia, ya que no es lo mismo una casa en pleno centro de Madrid que otra en un pequeño pueblo de una provincia del interior, por ejemplo.

Pero, como regla general, sirve para hacer un cálculo de la fuerta presión a la baja que va a traer consigo el banco malo. De hecho, el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, reconoció ayer en el Congreso que "el banco malo va a adquirir activos a precios muy conservadores, va a dinamizar el mercado, va a sacar al mercado viviendas a precios muy reducidos".

Por ejemplo, si el banco a malo saca a la venta viviendas de un barrio residencial del norte de Madrid con un descuentos medios del 45%, el resto de vendedores se van a ver obligados a bajar su oferta a niveles similares, porque si no, todos los potenciales compradores sólo acudirán al banco malo.

Los dueños y sus riesgos

El dueño de esta Sociedad de Gestión de Activos (SGA) será en un 45% el Estado y en el otro 55% inversores privados. Éstos todavía deben ser convencidos sobre las bondades del banco malo, y con ese objetivo Guindos viajó ayer a Londres, para comenzar una ronda de contactos (conocida en la jega del sector como road show) con potenciales inversores.

No obstante, apenas el 10% del banco será el capital que se repartirán Estado e inversores privados. El otro 90% será deuda senior (de los bancos) que avalará en su totalidad España, lo que significa que, el final, el riesgo de esta sociedad recae sobre el país.

También falta todavía por decidir si además de activos y créditos inmobiliarios se pueden traspasar al banco malo otro tipo de activos, como préstamos fallidos de empresas, por ejemplo.

Lo que sí está ya claro es que no entrarán ni viviendas, suelos o promociones valorados en menos de 100.000 euros, ni créditos inferiores a 250.000 euros. Esto se ha hecho así para facilitar la gestión de la sociedad.

Ésta contará con un equipo directivo cuya búsqueda ya han encargado el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) y el Banco de España. No obstante, al menos en una primera fase, las propias entidades que traspasen activos podrán seguir gestionándolos.

También, para facilitar la venta, el Gobierno contempla crear fondos especializados en los diferentes activos del banco -viviendas por un lado, préstamos por otro- que se encargarán más en detalle de estas operaciones.