El BdE pide revisar las leyes del suelo para impulsar la oferta de vivienda con agilidad

Entre marzo del año pasado y el mismo mes de este año los nuevos permisos de obra alcanzaron los 109.000, una cifra que apenas sirvió para dar respuesta a los hogares creados en ese mismo periodo, que ascendieron a 241.000. La iniciación de obra nueva venía registrando niveles históricamente reducidos desde antes de que estallase la pandemia de Covid, y la paralización de la actividad y el consiguiente retraso en la aprobación de nuevos visados solo vino a agravarla. Después se sumaron la crisis energética e inflacionaria, el encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra. 

Ante un desajuste tan marcado entre la oferta y la demanda de vivienda como el que afecta al mercado nacional, el Banco de España insta a revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable "para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes". Lo hace en un artículo publicado el martes y que firma Lucio San Juan, de Departamento de Análisis de la Situación Económica de la entidad. Desde CaixaBank Research añaden al respecto que el menor crecimiento económico, los elevados costes de construcción y la menor demanda de vivienda tampoco favorecerán la recuperación de la oferta a lo largo del presente ejercicio.

Antes del giro electoral que trajeron consigo los comicios del 23 de mayo y del posterior anuncio de adelanto de las generales a julio, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, había comprometido poner en el mercado 100.000 viviendas públicas a precio asequible como parte de la respuesta a este problema. Desde BBVA Research dudan de que los recursos destinados a este fin vayan a ser suficientes. En el banco inciden en que la acumulación de inventarios por parte de los ejecutivos autonómicos "será discrecional" y dependerá del margen fiscal con el que cuente cada uno de ellos. 

"En ausencia de modificaciones que permitan un incremento importante del suelo urbanizable cerca de los principales centros urbanos, es probable que la tensión en precios continúe durante los próximos años", apuntan, en un diagnóstico que va en línea con el realizado por el BdE. Las compañías del sector se quejan de una legislación que consideran muy rígida y reclaman a los nuevos gobiernos que van a tomar posesión en las comunidades autónomas una acción decidida en este ámbito, de forma que "doten de los recursos humanos necesarios para que haya suelo finalista", apuntaba David Martínez, CEO de Aedas Homes, en un encuentro con la prensa previo a la presentación de los resultados del primer trimestre de la firma. 

Advertía el directivo de que, de no ser así, las empresas no podrán "escalar la producción". Según sus cálculos, actualmente se están entregando alrededor de 85.000 viviendas cada año y harían falta 150.000 para cubrir la demanda existente. A este respecto, un informe elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) publicado recientemente situaba la falta de suelo disponible "como el principal cuello de botella" que obstaculiza el incremento de la producción de viviendas. "Es necesario un valiente cambio de paradigma en las Leyes del Suelo, para que los tiempos de desarrollo de la materia prima no sea de 20 años, y para evitar la judicialización del urbanismo", apuntaba el estudio.

Desde Asprima reclamaban también un cambio de mentalidad en la Administración para que se coloque al lado del promotor en los desarrollos de suelo, y no enfrente; así como para flexibilizar los cambios de uso de suelo vacante. "Hay que desvincular totalmente el desarrollo de suelo de la palabra especulación, porque en realidad, el suelo es la piedra angular para incrementar la oferta de vivienda asequible", añadían en el documento. De acuerdo con sus estimaciones sólo en 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas, lo que refleja hasta qué punto la oferta de obra nueva está siendo, de forma continuada, muy inferior a la que se necesita. 

La empresa de capital inmobiliario CBRE también hace su propio diagnóstico sobre el problema, y calcula que España tiene actualmente 255 millones de metros cuadrados de suelo que se podrán absorber en los próximos 30 años para construir al menos 1,8 millones de viviendas. Gran parte de los terrenos que mencionan en uno de sus últimos informes están en manos de las administraciones públicas, por lo que dependerá de ellas si finalmente quieren comercializarlos o no.