CaixaBank alerta de una caída drástica de la venta de vivienda con frenazo de precios

El mercado inmobiliario camina hacia un parón que lo aleja cada vez más de un 2022 en el que se recuperaron niveles del inicio de la crisis financiera en varias de sus magnitudes. La subida acelerada de los tipos de interés y la dureza que viene mostrando el Banco Central Europeo (BCE) en el despliegue de su política monetaria desde el pasado mes de julio han empezado a tener consecuencias más visibles para el 'ladrillo' desde principios de este año. El encarecimiento de las hipotecas (tanto de las variables con el alza del Euríbor, como de la oferta existente de créditos a tipo fijo) y el cierre paulatino del grifo del crédito se han traducido ya en una caída de las transacciones del 22,4% mensual en el peor abril desde la pandemia de Covid en 2020. Y sin embargo, estos datos son solo la antesala de lo que prevén entidades como CaixaBank.

El servicio de estudios del mayor banco español por volumen de activos prevé que las ventas de inmuebles "se reduzcan drásticamente en los próximos meses" y cierren el año en el entorno de las 480.000 operaciones. De media se intercambiarían un 26% menos de inmuebles que el pasado ejercicio, que despidió con 650.000 operaciones, la cifra más elevada desde 2008. La traslación de la subida de tipos a la economía se está haciendo de forma paulatina y el mayor impacto se produciría en el corto y medio plazo. Hasta ahora los precios de la vivienda se habrían mostrado bastante resistentes, si bien su aumento ha sido cada vez menor.

Su diagnóstico coincide con el esbozado recientemente por Funcas. La Fundación de las Cajas de Ahorros prevé una caída de las transacciones este año tras dos ejercicios de crecimiento muy potente, y que los precios de los inmuebles se desaceleren "fuertemente en relación a 2022". Esto último, que implicaría un "cuasi estancamiento, y no una caída abrupta", obedece a que en el mercado -y a diferencia de lo que sucedió durante la pasada crisis financiera- no hay una situación de burbuja ni de sobreoferta. 

Tipos de interés al alza, oferta limitada... pero sin aterrizaje duro

En su informe 'Situación macroeconómica y financiera de España', CaixaBank espera una mayor desaceleración en el precio de la vivienda en el futuro, dado que ya en el primer trimestre los precios subieron un 3,5% interanual según el Instituto Nacional de Estadísticas frente al 8,5% al que lo hicieron en el mismo periodo de hace un año. Sin embargo, ve "poco probable" un escenario de aterrizaje duro en términos nominales, al entender que no hay evidencia de una burbuja inmobiliaria en el mercado español. 

A la vez, en la entidad fusionada inciden en que los precios están "ampliamente en línea con los fundamentales", y recuerdan que el buen dato de compraventas del pasado ejercicio pudo deberse a factores como el ahorro acumulado en pandemia o las condiciones financieras más favorables, que pesaban más que las expectativas sobre la revalorización de la vivienda (esto último suele ser un factor determinante en las burbujas inmobiliarias). Tampoco ha habido crecimiento excesivo del crédito -que sí precedió al pinchazo de la burbuja durante la crisis financiera-, no se han relajado las normas crediticias y además los bancos no están excesivamente expuestos al sector.

Los datos que ha publicado el Colegio de Registradores hasta la fecha confirman hasta qué punto el mercado hipotecario está viéndose afectado por el alza de los tipos de interés -se espera que el emisor vuelva a elevar este jueves el precio del dinero otros 0,25 puntos hasta dejar las tasas de referencia en el 4%-. En el cuarto mes del año, las hipotecas constituidas sobre vivienda aceleraron su descenso hasta 19,3% interanual, al haberse firmado un total de 25.945 frente a las 32.149 del mismo mes del año anterior.

Junto con los costes financieros, en este momento la mayor presión para el sector viene dada por la falta de oferta, que seguirá siendo muy limitada a medio plazo. En CaixaBank recuerdan que los nuevos permisos de construcción, que alcanzaron las 109.000 unidades entre marzo del año pasado y el mismo mes de este ejercicio apenas sirven para dar respuesta a los hogares creados en ese mismo periodo, que ascendieron a 241.000. "El menor crecimiento económico, los elevados costes de construcción y la menor demanda de vivienda no favorecerán la recuperación de la oferta en 2023", sentencian.