La crisis inflacionista y la subida de tipos con la que el Banco Central Europeo le está plantando cara -que se ha traducido en un endurecimiento notable de las condiciones de financiación- están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda. Sin embargo, el efecto de estas variables sobre los precios y sobre las compraventas de inmuebles puede verse suavizado por el tipo de comprador que predomina en el mercado nacional. Es una de las conclusiones que recoge el artículo 'El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios', publicado este martes por el Banco de España.
El informe constata que los compradores de vivienda actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad (entre 30 y 49 años), con niveles de estudios superiores, con un patrimonio preexistente de cierta entidad, tanto inmobiliario como financiero, y que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra del inmueble. Son hogares que no se han visto tan afectados por el aumento de la inflación, que ha golpeado con mayor fuerza a las rentas más bajas, dado que su propensión al consumo es mayor.
La entidad incide en que estos factores "deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado". El Instituto Nacional de Estadística (INE) confirmaba esta misma semana que el encarecimiento de la financiación -tanto en el caso de la oferta de hipotecas a tipo fijo como en las de tipo variable por el rally del Euríbor- provocó una caída del 3,4% en las operaciones de compraventa entre enero y abril. Solo en el cuarto mes del año retrocedieron un 22,4% en relación al mes previo hasta las 43.311, su peor registro para un abril desde el estallido de la pandemia en 2020.
El BdE señala, además, que de materializarse, ese relativo sostenimiento de las compraventas podría ayudar también a que los precios, en términos nominales, "muestren cierta resistencia a la baja", a lo que contribuirían, además, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción. El artículo recuerda, de hecho, que hasta el momento no ha habido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda y que, al mismo tiempo, estos costes apenas han descendido en relación a lo que lo han hecho los inputs energéticos.
En el caso de los compradores extranjeros, el levantamiento de las restricciones por la Covid ha sido clave en los últimos años para que recuperen dinamismo. En su caso se trata de adquirientes de segundas residencias por motivos vacacionales, que prácticamente habían desaparecido durante la pandemia, a los que se suma una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. El año pasado las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (último ejercicio previo a la pandemia).
Impacto de la subida del Euríbor en visados, compras y precios
El Banco de España también hace un cálculo de cómo la subida del Euríbor, el indicador de referencia para las hipotecas a tipo variable en España, impacta en el mercado inmobiliario. Según el informe, cada incremento de 100 puntos básicos del tipo hipotecario (similar al incremento observado entre finales de 2021 y finales de 2022) se traduce de media en una caída de casi el 11% en los visados de obra nueva y en un retroceso del 3% en las compraventas transcurridos ocho meses. El efecto es de una magnitud inferior en el caso de los precios, puesto que se situaría por debajo del 2% al cabo de dos años.
El regulador incide en que la construcción de obra nueva ya registraba antes de la pandemia niveles históricamente bajos, y que ahora se mantiene reducida por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, así como por la creciente escasez de mano de obra. Esta escasa oferta ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia el mercado de segunda mano, ejerciendo una presión adicional sobre sus precios.
Con el levantamiento de las restricciones y el empuje del turismo en algunos mercados locales la vivienda se ha destinado al ámbito vacacional, y esta ha venido ganando peso sobre el parque total de viviendas desde verano de 2021. Son factores que también han contribuido a agravar el desajuste entre la oferta y la demanda, que se nota especialmente en las zonas geográficas más pobladas. A esto se suma que el "stock" sin vender de obra nueva, que es escaso, pero que no se adecua a las nuevas preferencias surgidas tras la Covid. Los compradores prefieren ahora viviendas unifamiliares, de mayor dimensión y espacios abiertos.
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