La compra de viviendas cayó un 22,4% en el peor abril desde 2020 por el alza de tipos

La actividad del mercado inmobiliario español se está viendo muy afectada por la subida de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) viene aplicando desde julio del año pasado para atajar la subida de los precios. El encarecimiento de la financiación que este alza ha supuesto -tanto en el caso de la oferta de hipotecas a tipo fijo como en las de tipo variable por el rally del Euríbor- provocó un retroceso del 22,4% en la compraventa de viviendas el pasado mes de abril en relación al mes previo hasta las 43.311 operaciones, en su tercer mes consecutivo a la baja. 

Esa cifra de operaciones supone también un retroceso del 8,1% en las compras de viviendas con respecto a abril de 2022 y marca, de hecho el peor registro para este mes desde el estallido de la pandemia de Covid en 2020. De acuerdo con la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) que ha publicado este lunes el Instituto Nacional de Estadística, en los cuatro primeros meses del año las ventas de inmuebles cayeron un 3,4%.

El retroceso se debió tanto a la caída de las operaciones sobre los pisos de segunda mano como a las que se realizaron con viviendas de obra nueva. Con todo, las usadas -que siguen representando la gran mayoría de las adquisiciones- fueron las más afectadas con un descenso del 9% hasta las 35.057 operaciones. Se trata de su mayor retroceso desde enero de 2021. Las compraventas de inmuebles nuevos cayeron un 4,2% hasta las 8.254. Nueve de cada diez viviendas transmitidas por compraventa a lo largo del cuarto mes del año fueron viviendas libres y el 8,1%, protegidas.

Llama también la atención que, en ese entorno de costes financieros más elevados, el número de compraventas de viviendas que se realizaron entre personas físicas se situó en abril en las 29.533 transacciones, lo que supone una caída del 10,2% en relación al mismo mes de hace un año. Por territorios, las comunidades autónomas con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes fueron la Comunidad Valenciana (166); Cantabria (135), y Andalucía (131). 

Dos de estas tres regiones son también las que registran un mayor incremento de las operaciones de todo el país: Cantabria (11,6%); Comunidad Valenciana (6%), y Extremadura (3,7%). Mientras, País Vasco (-23,4%), Baleares (-19,6%) y La Rioja (-18,6%) se vieron afectadas por el mayor descenso de ventas. "Tal y como apuntaban todas las previsiones, los registros del 2023 son claramente inferiores a los del año pasado. Las poco más de 43.000 ventas de viviendas de abril, están por debajo de las 50.000, después de tres meses superando ese límite", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Nueva reunión del BCE con más subidas de tipos previstas

Los datos de Estadística se han hecho públicos poco antes de una nueva reunión del consejo de gobierno del Banco Central Europeo, que se celebrará el jueves, en la que se espera que la entidad vuelva a elevar en 0,25 puntos el precio del dinero en la Eurozona (los tipos de referencia se sitúan actualmente en el 3,75%). Este hecho, y las insistencia del emisor en que seguirá adelante con su política para situar la inflación en su objetivo a medio plazo del 2%. 

Esto, pese a que la economía de la región ya da síntomas claros de debilidad, al haber entrado en recesión técnica en el primer trimestre, cuando su PIB se contrajo un 0,1%. La presidenta de la entidad, Christine Lagarde, dejó claro la pasada semana que la inflación subyacente (la que excluye de su cálculo los precios de la energía y de los alimentos frescos y suele mostrar tensiones más estructurales) no ha tocado techo aún. En mayo la tasa se moderó tres décimas en relación al mes previo hasta el 5,3%.

El hecho de que el BCE mantenga la dureza de su discurso -y su objetivo de seguir enfriando la economía para rebajar la presión de la cesta de la compra en el bolsillo de los consumidores- implica que el coste de los préstamos seguirá subiendo de momento. La oferta de crédito también se ha ido restringiendo porque los bancos endurecen las condiciones para concederlo ante el temor a que puedan producirse posible impagos, si bien España mantiene la morosidad en tasa muy bajas.

La última información que ha hecho pública el Banco de España refleja que la tasa de mora de los créditos concedidos por la banca se redujo en marzo al 3,51%, su nivel más bajo desde diciembre de 2008, con una nueva caída del saldo de préstamos impagados. De cara a los próximos meses, las entidades esperan que el volumen de renegociaciones hipotecarias vaya aumentando por la subida del Euríbor. Esta está impactando de lleno en las cuotas de las hipotecas a tipo variable, especialmente aquellas que fueron firmadas en los últimos cinco o seis años, y que no han terminado de experimentar toda la subida del índice de referencia.