La falta de inversión pública en políticas de vivienda, especialmente tras la crisis financiera de 2008, obliga a las Administraciones a tomar un papel más activo y colaborar con el sector privado para construir 15.000 pisos asequibles cada año durante los próximos quince (un total de 225.000 inmuebles), cifra que se aleja mucho de lo sucedido a lo largo de la última década. Sería una de las medidas necesarias para solucionar el grave problema de oferta que tiene el país. Esa insuficiencia presupuestaria y la falta de programas adecuados han provocado que el sector privado cope el 80,26% de las viviendas de protección oficial finalizadas en España entre 2014 y 2022, esto es, 59.928 de un total de 74.665.
Son algunas de las conclusiones de un estudio elaborado por la cátedra de empresa Vivienda y Futuro de la UPF y por la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE). El informe, titulado "La promoción de vivienda en los planes estatales y los fondos Next Generation" indaga en las herramientas habilitadas en los diferentes planes estatales de vivienda para promover vivienda social y asequible y constata que la diferencia entre lo sucedido antes y después de la Gran Crisis en este ámbito es notable.
Entre 2007, justo antes de que estallase la burbuja del ladrillo, y 2018 los recursos públicos destinados a vivienda y a promover la edificación se desplomaron un 61,5%, y las cifras de inversión que incorporan los planes actuales distan mucho de los fondos que contemplaban el plan de vivienda 2002 a 2005 o en el de 2009 a 2012. Pese a que de 1998 a 2008 las administraciones públicas reorientaron los objetivos hacia la promoción de vivienda de alquiler asequible, el éxito de la vivienda de protección oficial se centró sobre todo en las compraventas.
Por territorios, el estudio sostiene que la de Madrid lidera las viviendas de VPO de alquiler iniciadas entre 2014 y 2022, al haber levantado un total de 5.372. Esta cifra más que duplica las promovidas en Cataluña (1.883). Carles Sala, coautor del informe, entiende que esto obedece a que en el caso de Madrid existen diferentes fórmulas de viviendas de protección oficial, con períodos de duración de 7, 12 o 15 años, mientras que en Cataluña las que se construyen son de carácter permanente. Las tres autonomías que más viviendas de este tipo han promocionado son Madrid, País Vasco y la propia Cataluña, situándose muy por delante de Andalucía o de la Comunidad Valenciana.
Quitar la desgravación por compra: un ahorro neto para el Estado
El informe recuerda que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda habitual costó a la Administración un máximo de entre 5.000 y 6.000 millones en los ejercicios de más transacciones inmobiliarias y que su eliminación ha supuesto un "ahorro neto para el Estado", que no ha derivado estos recursos hacia políticas directas de vivienda. También lamentan la supresión de los préstamos convenidos (créditos fruto de acuerdos entre la administración y los bancos) y el subsidio de los mismos (ofreciéndolos a un interés inferior al del mercado); así como que se hayan capado las ayudas directas.
"La eliminación de determinadas políticas de fiscalidad relacionadas con la adquisición o arrendamiento de vivienda supuso un importante ahorro para las cuentas presupuestarias de las administraciones que no se ha utilizado ni para políticas de acción directa en vivienda ni para establecer medidas alternativas cuyas características sirvan para estimular el régimen de la promoción de alquiler", denuncia el informe de UPF y Apce.
Escasez de suelo, financiación o burocracia como lastres
Desde el propio sector promotor se han venido identificando la escasez de suelo finalista desarrollado en zonas de interés, los problemas relacionados con la financiación, así como los que tienen que ver con el exceso de burocracia o la propia fiscalidad como los principales escollos para que la oferta de vivienda pueda aproximarse más a la demanda existente -pero también a la que el Instituto Nacional de Estadística- proyecta a futuro con la formación de nuevos hogares prevista los próximos años.
En un estudio reciente, la patronal madrileña de promotores inmobiliarios (Asprima) instaba a los partidos políticos a alcanzar un "pacto nacional de vivienda" que permitiese recuperar la media de 75.000 VPO que se construían cada año antes de la crisis de 2008. Sobre este tema se ha pronunciado también el Banco de España, que en su Informe Trimestral advertía de que entre abril y junio la inversión en vivienda habría mostrado, al igual que en periodos previos, una cierta debilidad.
Entre los factores que afectan directamente a la oferta de inmuebles, el organismo capitaneado por Pablo Hernández de Cos citaba en concreto el elevado coste de algunos de los materiales empleados en la construcción residencial, la escasez de mano de obra y el progresivo endurecimiento de las condiciones de financiación del sector como los elementos a más corto plazo que habrían seguido impactando negativamente en la inversión en vivienda. A pesar de esta coyuntura más adversa, los visados de obra nueva habrían mantenido una cierta estabilidad desde principios de este año.
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