El precio de la vivienda en zonas turísticas está un 5,9% por debajo del récord de 2008

El precio de la vivienda en zonas turísticas está ya sólo un 5,9% por debajo de los máximos que alcanzó en el segundo trimestre de 2008, justo antes de que la crisis financiera desencadenase el pinchazo de la 'burbuja' del ladrillo. En estas áreas el metro cuadrado se situó de media en los 2.873,3 euros a cierre de marzo, frente a los 3.053 euros de hace quince años, tomando como referencia el valor de tasación que recoge el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) en sus informes. La diferencia es notable en relación a las zonas no turísticas, donde el precio de los inmuebles se mantiene aún un 26% por debajo del récord marcado en aquellas fechas.

En el caso de las zonas turísticas el valor de las casas subió un 5,7% de media en el primer trimestre, mientras que en las no turísticas lo hizo un 4,9%, de forma que el diferencial entre ambas se amplía a un nivel inédito en el país desde antes, incluso, de la Gran Crisis. Este alza del coste de los inmuebles se produce pese a la fuerte presión que ejercen sobre este mercado las subidas de tipos de interés que viene aplicando el Banco Central Europeo (BCE) desde el pasado verano y que se han traducido en un fuerte encarecimiento de la financiación, tanto para las hipotecas a tipo variable -cuyo indicador de referencia es el Euríbor- como para la oferta de créditos a tipo fijo. 

Hay varios motivos que explican esta evolución. La mayor resiliencia de la demanda, sobre todo la extranjera, la escasez de oferta de vivienda de obra nueva y los elevados costes de construcción "han estado apoyando al precio de la vivienda en los últimos trimestres a pesar del fuerte aumento de los tipos de interés", apuntan desde CaixaBank Research. Se da la circunstancia de que los compradores internacionales dependen menos del crédito y suelen tiran más de ahorros a la hora de adquirir inmuebles en España, por lo que se ven menos afectados por las decisiones de política monetaria del BCE. 

Ya el año pasado la compraventa de vivienda por parte de extranjeros se disparó un 45% en el conjunto del ejercicio hasta las 88.800 operaciones, un nivel récord según el Colegio de Registradores. Sus operaciones supusieron el 13,8% del total, en línea con el peso que suelen tener en este mercado (ronda el 13%), aunque en un año en que las compraventas se elevaron hasta las 650.000, el mayor volumen también desde 2008. Y a todo lo anterior se suma, tal y como explican desde la entidad fusionada que en las zonas turísticas también existe una "elevada demanda" por parte de compradores nacionales, tanto para primera como para segunda residencia.

Los extranjeros ganan peso en las compraventas de viviendas

Estas cifras constatan el "gran atractivo" que sigue teniendo el mercado inmobiliario español dentro del entorno europeo. Frente a la ralentización en el número de compraventas por parte del comprador nacional, el inversor extranjero aparece ahora como el "gran motor" del Real Estate, apunta Ferran Font, director de Estudios y portavoz de la web inmobiliaria pisos.com. Según sus cálculos, únicamente tres comunidades autónomas aglutinan el 65% de las operaciones totales de extranjeros en España Comunidad Valenciana, con un 30%, Andalucía, con un 21%, y Cataluña, con el 14%. 

Pese a que, según el Consejo General del Notariado, la compra de viviendas descendió un 11,4% en mayo en relación al mismo mes del año anterior, la firma de hipotecas cayó con mucha más fuerza, un 23,9%. Con todo, el retroceso de esta última variable es muy inferior al que registran otros países de nuestro entorno, como explican desde el servicio de estudios de ING. En el banco holandés lo atribuyen, precisamente, al tirón que la demanda extranjera ha venido registrando al haberse relajado las restricciones impuestas para hacer frente a la Covid tanto en 2020 como en 2021. 

"La escasez de propiedades también sigue siendo un problema persistente. La demanda ha superado la oferta en los últimos años", apuntan y recuerdan, además, que la economía española se ha comportado mejor que la media de la zona euro, ayudada por un repunte del turismo, que también ha servido de respaldo al mercado inmobiliario. De hecho, los datos de la Contabilidad Nacional del primer trimestre situaron a la economía nacional como la que más creció en términos interanuales de toda la Unión Europea, con un avance del 4,2%. 

Ni caída abrupta del precio de los pisos ni desplome del mercado

Con todo, ese freno en la demanda nacional de vivienda ha contribuido a que se produzca una marcada desaceleración en la subida de los precios. "Con un número reducido de compradores potenciales, los vendedores enfrentan una competencia más feroz, lo que resulta en un poder de fijación de precios reducido", inciden desde ING. En la firma coinciden con otras casas de análisis y apuntan a una desaceleración del mercado de la vivienda este año por la subida de los tipos de interés, si bien descartan una corrección severa de los precios o una caída abrupta de la actividad.

Primero, porque el abaratamiento de la factura energética reduce la incertidumbre de los hogares y libera un presupuesto adicional para dedicarlo a la hipoteca; en segundo lugar, porque los ingresos seguirán aumentando al recuperarse los salarios nominales tras la fuerte pérdida de poder adquisitivo que registraron el año pasado -cuando la inflación se situó de media en el 8,4%, según el Instituto Nacional de Estadística-. La fortaleza del mercado laboral también garantiza un crecimiento constante de la renta nacional bruta.

Por último está la escasez que generará el hecho de que la demanda siga aumentando estructuralmente en los próximos años frente a un avance más lento de la oferta, lo que ejercerá una presión alcista sobre las valoraciones de los inmuebles. Por todo lo anterior, desde ING prevén que los precios de los inmuebles aumenten apenas un 1% este año y que se estanquen el próximo ejercicio.