El mercado de vivienda, atenazado ante el alcance de la crisis y la recuperación

El futuro del mercado de la vivienda no puede ser más imprevisible. La gran incertidumbre de la economía española marca la tendencia del sector, especialmente dañado por el parón de la Covid-19 y que ahora enfrenta su recuperación con la sombra de una nueva crisis. Los últimos datos sobre la evolución del precio de la vivienda reflejan una enorme indecisión, con subidas o bajadas tenues, sin asentar un patrón fijo y mientras el mercado se mantiene todavía a la espera de reacciones.

"La situación es de expectativa respecto a la capacidad de recuperación paulatina de la actividad en un contexto de gran incertidumbre económica", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Según el índice general de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio de la vivienda se abarató un 0,9% en julio respecto al mes anterior, una caída justificada por la "intensidad de esta crisis en un muy corto plazo; los precios medios reaccionan asimismo con mayor celeridad". Sin embargo, las caídas de los últimos meses -se acumula un descenso del 1,9% desde la declaración del estado de alarma en marzo- no implican una tendencia a la baja en el precio, sino que esa hoja de ruta estará determinada "por la capacidad de la demanda de retornar a cifras precovid". 

Frente a esta caída en tasa intermensual, el Índice Inmobiliario Fotocasa, que refleja la evolución del precio de la vivienda solo de segunda mano, recoge una subida del 0,7% respecto a junio. Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, afirma que "la demanda de vivienda está más activa que nunca", precisamente alentada por las consecuencias del confinamiento de hace unos meses que incita a los españoles a querer cambiar de casa. No obstante, asegura que "hacer pronósticos para este año resulta bastante complicado por las perspectivas económicas y la incertidumbre de los próximos meses". 

Respecto a la situación de hace un año, los últimos datos sí coinciden en reflejar una caída aunque muy ligera, del 0,7% según Fotocasa y del 0,03% según Tinsa. Las cifras coinciden con las previsiones para 2020 antes de la pandemia, cuando, como comenta director del Servicio de Estudios de Tinsa, ya se esperaba que "continuara la moderación en incrementos de precios que se advertía en 2019, considerando cierto enfriamiento de la demanda". Desde Fotocasa también señalan que ya se esperaban "pequeñas caídas" que se empezaron a detectar en diciembre de 2019. 

Pese a las correcciones previstas para este 2020, la demanda será clave para ver la intensidad de las caídas. López señala la posibilidad de que en la segunda mitad de año se vean descensos "más acusados" por la situación financiera de muchas familias, "especialmente de propietarios que necesiten vender por problemas económicos y tenga prisa y quizá se vea forzado a bajar precios para vender rápido". En la misma línea se expresa Gil, que subraya que "en los siguientes trimestres dicha demanda acusará los efectos de la pandemia sobre las economías familiares, lo más probable es que sigan dándose reducciones de precios de aún incierta cuantía". 

Un mapa a doble velocidad con gran impacto del turismo

El mercado inmobiliario hace tiempo que se mueve a distintas velocidades y las evoluciones, así como el impacto de la Covid-19, están siendo muy dispares. Los ajustes previstos serán generalizados, pero no la intensidad. De acuerdo con las tasaciones realizadas por Tinsa, el ajuste está siendo más acusado en las islas y el litoral peninsular, "considerando el peso de la demanda extranjera en sus mercados".

En concreto, el precio medio en Baleares y Canarias se ha abaratado un 5,9% en el último mes, situando en el 8,2% el descenso acumulado desde marzo en este grupo. Por su parte, en la costa mediterránea el ajuste ha sido del 2,4% en julio respecto al mes anterior, lo que eleva al 6,1% la caída acumulada desde marzo.

"El sector turístico se ha visto inmediata y directamente afectado por la presente crisis y, por razones análogas, la demanda extranjera en el mercado residencial español ha acusado especialmente el impacto", afirma Rafael Gil. Pese a ello, Anaïs López, destaca que la compra de vivienda de segunda mano, a donde se dirigen principalmente las operaciones extranjeras, "ya había mostrado retroceso en 2018 y 2019, y este 2020 se ha visto que el interés por adquirir una segunda residencia ha bajado aún más", entre otras razones porque estos demandantes apuestan por segundas residencias en alquiler más que en propiedad. 

Las áreas metropolitanas también reflejan una caída en el último mes del 1,3% (-2,6% desde marzo). Por el contrario, las capitales y grandes ciudades se mantienen estabilizadas, el precio está ligeramente por debajo del nivel de marzo (-0,3%), tras mantenerse sin cambios en julio, pero suben un 0,95 respecto a hace un año. También las localidades más pequeñas de interior se mantienen en precios similares a los de marzo, aunque en su caso con caídas respecto a hace un año.