La construcción de vivienda asequible es una de las principales tendencias del sector inmobiliario, pero el alquiler barato y, sobre todo, el social van a vivir la cresta de la ola con más dificultad. El alza de costes financieros derivados de los tipos de interés y el aumento de los precios de construcción, entre otros, han provocado que levantar vivienda sea casi un 25% más caro entre el primer trimestre de 2022 y el último de 2023, hasta los 1.278 euros el metro cuadrado, según la Sociedad de Tasación. Esto ha provocado que a muchas promotoras no les cuadren las cuentas para viviendas que, para ser consideradas sociales o asequibles, deben estar por debajo de los precios de mercado. Las fuentes consultadas concluyen que tan solo Madrid y Barcelona cumplen con unos requisitos para que las promotoras puedan construir sin ayudas públicas, algo para lo que el resto de regiones sí deben contar con impulso público.
Celso Gómez Labrador, director de Estrategia y Análisis de Culmia, afirma que las viviendas para arrendamientos sociales -que estima en casas con alquileres de entre 200 y 300 euros- deben contar "sí o sí" con financiación pública, de lo contrario es "imposible" que a las entidades privadas les salgan las cuentas.
El Gobierno ha lanzado planes para la construcción de más de 20.000 viviendas de alquiler social apoyada en 1.000 millones de ayudas públicas para las Comunidades Autónomas, además de planes como la promoción de más de 184.000 casas sociales y asequibles para los próximos años, financiadas a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y de los Fondos Europeos.
Las fuentes consultadas valoran positivamente estas propuestas tras años de fomento mínimo a la vivienda pública, aunque aseguran que no es suficiente. Actualmente el ritmo de construcción de vivienda nueva se sitúa entre 80.000 y 100.000 unidades al año, según la Sociedad de Tasación, y las promotoras calculan las necesidades de casas a precios reglados son muy superiores al nivel de construcción anual. Por ejemplo, la propia Culmia calcula que se necesitan 761.000 en los próximos 10 años y desde Gestval afirman que se necesitan 100.000 viviendas al año para satisfacer la demanda residencial.
Para que los fondos privados se fijen en este segmento de vivienda, cuya razón de ser es dirigirse a personas que no tienen los ingresos suficientes para acceder a una vivienda en condiciones normales, Gómez cree necesario dedicar parte de los impuestos a fomentar la construcción de vivienda en alquiler social o asegurar los ingresos de los alquileres, a través de algún tipo de bono.
Vivienda asequible
Caso aparte es la vivienda de alquiler asequible, con un precio algo superior a la vivienda social, pero por debajo del de mercado. En esta categoría, la propia demanda, más elevada que el resto de las viviendas, da un seguro de rentabilidad, junto con otros beneficios como la cesión de suelo u otro tipo de incentivos. Sin embargo, según alertan las fuentes consultadas, no todos los mercados disponen de las mismas facilidades para levantar esta categoría de casas sin ayudas públicas.
Silvia Díez, directora del Área Tasaciones de Gesvalt, explica que el mercado español de vivienda es asimétrico, es decir, los precios de mercados más demandados como Madrid, Barcelona o Baleares; tiene poco o nada que ver con el de regiones con niveles más moderados de precio.
El director de Estrategia y Análisis de Culmia asegura que los planes de vivienda con módulos (precio por metro cuadrado útil) por encima de los 10 euros se pueden llevar a cabo sin necesidad de impulso de capital público, pero estas condiciones "solo se producen en Madrid y Barcelona", comenta. En otras ciudades, con precios por debajo de los 10 euros metro cuadrado útil, asegura que necesariamente deberán tener ayudas para llevarse a cabo.
El suelo, un problema añadido
Para satisfacer la gran demanda de vivienda nueva a precios controlados, otro problema es dónde construir. Las ciudades que más demanda reciben, como Madrid o Barcelona, son al mismo tiempo las que menos suelo tienen disponible. Por tanto, la ayuda de las distintas administraciones para poner nuevo suelo destinado a viviendas a disposición de las empresas es clave.
Díez pone el ejemplo de Madrid, donde se están creando un gran número de grandes desarrollos tratando de afrontar esta problemática, debido a lo cual "ya estamos presenciando importantes inversiones y operaciones en esas zonas periféricas que se están destinando a vivienda (en cualquiera de sus modalidades) como es la zona de Valdecarros o Los Berrocales".
Sin embargo, puede que esto no sea suficiente. Desde Culmia aseguran que solo en Madrid y Barcelona el suelo finalista que saldrá al mercado en los próximos 20 años difícilmente podrá ser suficiente para satisfacer la demanda, algo que se deberá de resolver, por ejemplo, aumentando la densidad de las edificaciones, comenta Gómez.
