En un mercado libre puedes vender cualquier cosa por el precio que desees, incluso se puede regalar mediante una donación. Sin embargo, cuando se trata de impuestos, hay bienes con un valor mínimo para Hacienda que te interesa conocer si no quieres problemas con el fisco. El mejor ejemplo es el de la vivienda y su valor fiscal.
Lo que sucede en estos casos es muy simple. Si vendes tu casa por debajo de su valor fiscal para Hacienda, puedes llevarte una sorpresa con los impuestos. Y es que, la Agencia Tributaria (AEAT) puede iniciar un procedimiento para asegurarse de que no se ha pagado en dinero negro, entre otras cosas.
Además, también podría obligar a reflejar en el IRPF el valor mínimo fiscal para calcular la ganancia patrimonial por la donación de la casa, que se mide por la diferencia entre el precio de compra y de transmisión. En otras palabras, que el beneficio puede ser mayor del que pensabas y eso hará que pagues más impuestos.
Por ejemplo, una casa valorada en 250.000 euros que se dona por 200.000 euros tendrá que tributar conforme a ese valor fiscal y no el precio de compra venta.
Y lo mismo ocurriría al pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte del comprador.
¿Cuál es el valor mínimo de una casa para Hacienda?
El valor fiscal de una vivienda no lo marca su valor catastral, lo marca el valor de referencia de mercado, que también calcula la Dirección General del Catastro.
Este valor de referencia de mercado pretende acercarse más al valor real de una casa. Se calcula cada año basándose en los precios de toda las compraventas de viviendas realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad y también teniendo en cuenta las características de la vivienda como su antigüedad o estado de conservación.
Sobre esa cifra se aplican un factor de corrección que reduce el resultado para asegurarse de que esa valoración no supera el precio medio de las transacciones en el mercado real.
¿En qué impuestos se aplica?
El valor de referencia se utiliza en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que lo paga el comprador en transmisiones de segunda mano en lugar del IVA. Siempre que el precio de compra supere este valor de referencia, se usará esa cifra para calcular el impuesto.
En caso de que el precio real de compra sea inferior al valor de referencia, se usará el segundo. Este valor de referencia marca el precio mínimo al que vender o comprar una casa para no tener problemas con Hacienda.
También se utiliza en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Ese será el valor de la vivienda en una herencia y también si te donan una casa y la cifra que se sumará a la base imponible del tributo.
En el IRPF, este valor también determinará el precio mínimo de transición cuando se calcule la ganancia patrimonial por una donación. Hay que recordar que para Hacienda, donar una vivienda equivale a venderla a efectos de la renta. Esto quiere decir que tendrás que pagar impuestos por la diferencia entre el precio de compra y el valor que figure en la donación.
En el caso de la venta de un inmueble, la consulta vinculante V1601-22 a la Dirección General de Tributos (DGT) establece que se partirá del valor real de la operación, “siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
El valor de la vivienda cambia en el IBI
El valor mínimo de una vivienda para Hacienda cambia cuando se trata del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que sí utiliza el valor catastral como referencia.
Y lo mismo ocurre con las imputaciones de renta en el IRPF, que es lo que se paga en la renta por una vivienda vacía. En este caso, Hacienda interpreta que tener una casa vacía supone la posibilidad de obtener una renta y suma ese dinero al IRPF del contribuyente.
Según los cálculos de Hacienda, ese ingreso equivale a entre un 2% y un 1,1% del valor catastral de la vivienda.
¿Por qué cantidad es escriturar la vivienda?
¿Afecta todo esto al valor por el que conviene escriturar la vivienda? En España es un error habitual escriturar la casa por debajo del precio de venta para pagar menos impuestos.
Esta práctica es peligrosa porque después habrá que pagar más en caso de vender la casa y porque puede acarrear sanciones.
Lo idóneo es registrar la vivienda por su valor real o en su defecto por el mínimo que marca el valor de referencia de mercado
