En el mercado del alquiler de viviendas, las preocupaciones de los caseros son numerosas y a cada cual más perturbadora. Uno de los temas que genera gran inquietud es la posibilidad de impago por parte de los inquilinos o la ocupación ilegal de la propiedad. Pero, más allá de estas inquietudes, existe una preocupación constante que afecta tanto a los caseros como a los inquilinos: quién debe asumir la responsabilidad y el pago de las reparaciones de una vivienda.
Para los caseros, resulta primordial asegurarse de que la vivienda se mantenga en buen estado y que cualquier daño o desgaste sea reparado de manera adecuada y justa. Sin embargo, surge la interrogante de quién debería hacerse cargo de los gastos de una reparación. Por un lado, algunos caseros consideran que las reparaciones menores, como arreglos de fontanería o electricidad de rutina, deberían ser responsabilidad de los inquilinos. Es muy habitual alegar que el mantenimiento básico de la vivienda deben asumirlos los inquilinos como parte de su responsabilidad de cuidar de la vivienda donde viven.
¿Quién es el responsable de una reparación?
En la mayoría de los casos y según lo estipulado en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la responsabilidad de realizar cualquier reparación necesaria para mantener la vivienda en condiciones habitables recae en el arrendador. La ley establece que:
“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.
Asimismo, será el inquilino el que esté obligado a comunicar al "arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (...) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda".
Reparaciones que debe de pagar el inquilino
Asimismo, existen algunos criterios que permiten determinar si una reparación corresponde al inquilino o al casero:
- Tiempo de ocupación: Si la avería ocurre poco después de que el inquilino se mude, generalmente es responsabilidad del propietario cubrir los gastos de reparación.
- Coste de la reparación: El importe de las reparaciones debe ser proporcional al valor de reposición del objeto dañado. Por ejemplo, algunas sentencias consideran como pequeñas reparaciones aquellas cuyo costo no supera el 50% del alquiler mensual. Sin embargo, otras sentencias establecen que se trata de una pequeña reparación si el costo es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.
- Zona de la vivienda afectada: Por lo general, las reparaciones que involucran la estructura de la vivienda, como tuberías o calderas, son responsabilidad del arrendador.
- No se consideran pequeñas reparaciones aquellos elementos que se rompen o deterioran debido a su antigüedad o al haber alcanzado el final de su vida útil.
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