La pandemia del coronavirus llegó para cambiar la vida de todos a nivel global. A parte de los efectos sanitarios, la Covid marcó un antes y un después en la economía y en las formas de consumo de los usuarios. El ecommerce cogió impulso y las compras online se transformaron en el método más común tanto para adquirir productos domésticos como para prendas de vestir, entre otros. En 2021, el comercio electrónico mundial llegó a los 26.700 millones de dólares, porque tras el regreso a la normalidad, visitar un local o un centro comercial pasó a segundo plano. Sin embargo, tres años más tarde de la llegada del virus, los usuarios vuelven cada vez más a la tienda física y se ha conseguido ‘resucitar’ el interés por los locales comerciales.
El ‘boom’ del comercio electrónico ha llevado a los negocios y grandes tiendas del retail a tener que actualizarse y adaptarse de forma inmediata a un tipo de experiencia omnicanal. “Pero también cada vez más los operadores online apuestan por la tienda física, ya que sus márgenes de beneficio se han resentido debido al debilitamiento de la demanda de los consumidores, el exceso de expansión y el aumento de los costes”, comenta el director de retail capital markets de JLL España, Augusto Lobo, en el estudio ‘Retail. La tienda física como palanca de valor para el negocio’, realizado este año por la consultora inmobiliaria.
De esta forma, los negocios tanto nacionales como internacionales, han tenido la oportunidad de reforzar la demanda de los locales físicos y entregar una nueva oportunidad a sus clientes para que vivan una experiencia inmersiva en sus tiendas. La idea ahora es entregar un valor añadido para llamar la atención del usuario y que opte también por ir al local comercial. Además, para los empresarios significa un menor coste de distribución, por la posibilidad de almacenar todo en un mismo lugar.
En 2022 la inversión en locales en calle alcanzó un volumen total de 3.110 millones de euros, lo que significó una variación anual de 12,3%, según indica el informe de JLL. También aseguran que el mercado de lujo se encuentra en auge y que cada vez son más los retailers online que apuestan también por la tienda física. Por ejemplo, la tienda de cosméticos naturales, Freshly Cosmetics, comenzó como nativo digital; sin embargo, hace sólo unos años ya comenzó a apostar por la tienda offline para crear una experiencia de consumidor “única”. Hoy tiene más de diez puntos de venta en diferentes partes del país.
Lo mismo ha ocurrido con distintas compañías que son de origen online: VICIO, Hawkers, Blue Banana, o Courir. Como también existe el caso de Shein o Wallapop, que han creado tiendas físicas temporales con el formato 'pop up'. Según el portal inmobiliario Idealista, los inmuebles de operaciones en el sector comercial alcanzaron los 380.786 movimientos en el primer trimestre del año. En Madrid se acumulan 4.259 locales o naves para comprar y casi 4.000 para alquilar. En Barcelona hay más de 5.000 para alquilar y otras 3.100 para comprar, por ejemplo. Pero no solo se trata de este tipo de tiendas físicas en la calle, sino que también están surgiendo grandes oportunidades en los centros comerciales.
De acuerdo a la consultora de servicios inmobiliarios, este modelo híbrido que combina las ventas online y físicas se encuentra en permanente alza en España, específicamente durante el último año. Los motivos por los que los operadores online apuestan cada vez más por la tienda física son distintos. En primer lugar porque los márgenes de beneficio de los retailers online se han resentido últimamente con la baja de la demanda, el exceso de expansión y el aumento de los costes (inflación, alza de tipos, etc). “El aumento de los costes y las nuevas inversiones han impactado de manera significativa en los márgenes, con algunos retailers online que han registrado pérdidas o han entrado en suspensión de pagos”, se indica en el documento.
La flexibilidad se transformó en un punto a favor tanto para la empresa como para el cliente. Por ello, cada vez más operadores están recurriendo a los espacios físicos
En segundo lugar, están cambiando los modelos operativos de las empresas para mejorar los márgenes: “Esto incluye inversiones en sectores no minoristas, medidas para recortar los costes de distribución y tasas de devolución más elevadas para los clientes”. Luego, la flexibilidad se ha transformado en un punto a favor tanto para la empresa como para el cliente. Por ello, cada vez más operadores online están recurriendo a los espacios físicos, imitando a los retailers omnicanal, que siguen mostrando buenos resultados”, zanjan. En último lugar creen que esta demanda de locales comerciales aumentará porque este modelo de negocio es más rentable y potencialmente, más sostenible.
Por otro lado, los locales comerciales físicos están apostando por ampliar superficie en ubicaciones prime, con el objetivo de dedicar parte de la tienda a almacén y así reducir sus costes de distribución. Ahora existe un creciente interés inversor por activos más oportunistas y activos con potencial para uso mixto como los centros comerciales que algunos pueden ser considerados ubicaciones prime. Por ejemplo, las rentabilidades prime del último trimestre de 2022 fue de un 3,75% de rendimiento. “Es previsible que la actividad de arrendamiento se mantenga fuerte en los principales ejes comerciales, mientras que las ubicaciones secundarias muestren mayores tasas de disponibilidad como en últimos años. Los retailers con buenos resultados seguirán ocupando espacios comerciales de calidad, de forma selectiva y en condiciones favorables”, comenta el director de retail leasing JLL España, Pierpaolo Bianchi.
Aunque el ecommerce seguirá siendo uno de los canales más importantes para las compras, hay tiendas que aún no apuestan por el canal online como Primark. JLL asegura que en los próximos años, los ingresos del comercio electrónico seguirán creciendo aunque de una forma más mesurada con un incremento medio al año del 15% hasta 2027. “La principal tendencia que observamos actualmente en el mercado español es la consolidación de las operaciones High Street en las calles prime de las principales ciudades españolas: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Zaragoza, Sevilla o Málaga. En España, la inversión retail rondó los 4.450 millones de euros en 2022, lo que consiguió que se llegue a un incremento del 310% respecto a 2021, un nuevo récord de inversión para el sector.
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