La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, versión larga del acróstico Sareb, más conocido a nivel popular como banco malo, se creó en 2012 para extirpar de los balances del sector financiero sus activos inmobiliarios más dañinos y, en la medida de sus posibilidades, vender en el mercado una parte lo más grande posible de los mismos, con la aspiración de poner en valor en el futuro una bolsa de activos que en el momento de la creación de la sociedad apenas lo tenían. El desafío era colosal: la cartera a colocar se componía al principio de 90.765 activos financieros (préstamos fallidos, crédito a promotores...), con un valor estimado de cerca de 40.000 millones de euros; y 107.446 activos inmobiliarios (viviendas, suelo, garajes...), por un valor de 11.343 millones de euros, de entre lo peorcito que el sector financiero se había tenido que quedar por el azote de la crisis.
El balance cinco años después es el siguiente. Sareb ha vendido 68.300 inmuebles, ha generado 20.700 millones de euros en ingresos a sus accionistas (el Estado, a través del FROB; y el sector financiero, bancos y aseguradoras); ha amortizado 12.906 millones de euros de los más de 50.000 millones de endeudamiento con los que partía; y ha puesto en construcción 5.200 viviendas cuyo futuro antes de su creación era más que incierto. Sin embargo, antes de su extinción, prevista para 2027, el camino que le queda por delante es bastante más largo del que ha recorrido hasta ahora, con el problema añadido de que ya ha colocado buena parte de sus activos más apetitosos, según ponen de manifiesto fuentes del mercado.
Le queda una década por delante y mucho trabajo por hacer, por lo que la sociedad presidida por Jaime Echegoyen está decidida a poner toda la carne en el asador. "Vamos a empezar a ponernos duros", anuncia Jaime Echegoyen. ¿Qué significa esto para una entidad que se juega sus cuartos básicamente con morosos? Pues que va a pasar de esperar a cobrar a activar los mecanismos necesarios para hacerlo. Desde Sareb se explica que en estos primeros cinco años de trayectoria la sociedad ha intentado sobre todo abrir vías de diálogo con los promotores atrapados por préstamos bancarios que no podían devolver para facilitar secuencias de pago menos exigentes o para explorar las posibilidades reales de desarrollar las promociones estancadas, y generar los ingresos necesarios para devolver en todo o en parte los créditos recibidos.
La estrategia 'soft' ha tenido sus efectos. Ha contribuido a reducir en un 36% la carga de activos financieros de Sareb y a edificar más de 5.000 viviendas. Pero también ha puesto de manifiesto la existencia de un grupo de promotores que han utilizado la coartada del diálogo para dilatar el cumplimiento de sus obligaciones, el pago de sus deudas pendientes. "Los hay que no pagan, pudiendo hacerlo y lo que vamos a intentar es que paguen", recalca Echegoyen. Para ello, lo que hará Sareb es acelerar los procedimientos de ejecución de deudas en esos casos, aparcando la vía de la negociación y acudiendo a los tribunales con aquellos morosos que se muestren menos cooperativos.
Convertir préstamos en inmuebles
El objetivo de fondo es convertir préstamos en inmuebles. En 2017 Sareb logró transformar 1.007 millones de euros de préstamos impagados en inmuebles y el desafío es que en el próximo quinquenio esta vía sirva para reducir en una cifra anual aproximada a ésta los préstamos pendientes de cobro acumulados en la cartera del banco malo. De los 25.025 millones de euros en activos financieros tóxicos (fallidos, crédito al promotor), alrededor de 12.000 millones están ya judicializados, bien porque la promotora de turno se halla inmersa en un proceso concursal o porque ha sido objeto de denuncia por algún actor perjudicado; mientras que más de 13.000 millones estaban siendo objeto de negociación. Éste último segmento es el que Sareb atacará.
"La prioridad número 1 sigue siendo llegar a un acuerdo, porque es la forma más rápida y eficiente de cobrar", admiten desde Sareb, "pero vamos a ser estrictos con los casos en que adivinemos estrategias dilatorias para evitar el pago". La sociedad argumenta que judicializar una deuda pendiente sirve para aproximar su cobro, en primer lugar porque determina la deuda real pendiente y en segundo lugar porque inicia un procedimiento de finalización cierta. El mensaje es claro: Sareb no dudará en acudir a los Tribunales para garantizar el cobro de las deudas pendientes. El objetivo, también: transformar un instrumento financiero en un activo tangible, un inmueble, para optimizar sus posibilidades de 'monetizarlo' en el mercado.
La sociedad estima que entre 2021 y 2022 se resolverán buena parte de los procesos judiciales en los que andas bloqueados esos 12.000 millones de euros en activos financieros antes mencionados y que ello desbloqueará un buen número de promociones que podrían ponerse en el mercado. A Sareb le va mucho en que esos procesos se resuelvan con agilidad porque los activos no explotados pierden valor cada año que pasa, advierten desde la sociedad.
Venta de grandes carteras y un socio industrial
Sareb avanzará en paralelo en otras estrategias para acelerar el desagüe de los activos inmobiliarios en su balance. Una de ellas es estudiar la configuración de macrocarteras de activos al estilo de las que han colocado en el último tramo del año pasado Santander y BBVA aprovechando el aparente apetito del mercado por este tipo de operaciones. Sin embargo, no es la prioridad. "Estamos trabajando en carteras de menor tamaño, 200 o 300 millones, pero sí surge una oportunidad la estudiaremos con detenimiento porque es cierto que nos permitiría acelerar en la desinversión de activos, pero también que se pide un descuento importante de precio en este tipo de operaciones".
Otro segmento de activos problemáticos son los suelos, de los que Sareb posee una superficie valorado en 6.000 millones de euros. De ellos ha consolidado los más interesantes - una cartera de 800 millones de euros- y se ha lanzado al mercado a la búsqueda de una empresa promotora que se asocie con Sareb para desarrollar esos suelos. La sociedad dice haber mantenido conversaciones con una decena de potenciales interesados y confía en sacar adelante esa sociedad promotora antes del verano.
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