Los colegios mayores están de transformación con la entrada de nuevos operadores y listos para atraer los clientes descontentos de los pisos compartidos. Este activo, conocido en el sector inmobiliario como Purpose Built Student Accommodation (Pbsa), es de los alternativos más implantados en el país y con una proyección de crecimiento más abultada.
Solo en Madrid, se calcula que faltan más de 100.000 camas para cubrir la demanda, las mismas que hay en todo el territorio español. Uno de los grandes impulsos para su crecimiento, además del apetito inversor de fondos en España, es la tensión en el mercado de su principal competidor: el alquiler de pisos compartidos, que no hace más que subir precios y bajar stock.
Los pisos compartidos han anotado una importante pérdida de camas el último año. En concreto, el stock medio de las diez principales capitales de provincia de España entre julio de 2021 y 2022 ha caído un 8,9%, mientras que la demanda se ha disparado un 40% a partir del tercer trimestre del pasado año, según datos del portal especializado Spotahome.
En las plazas más tensionadas, la caída de stock ha llegado a superar el 40%. En concreto, en Barcelona el descenso de la oferta de este tipo de activos ha sido del 62%, mientras que el de Madrid ha sido del 47% y el de Granada del 41%. Con el auge de la competencia, han subido los precios. En las mismas diez principales capitales de provincia de España, el alquiler de habitaciones compartidas se ha encarecido un 21,4%, según datos de la consultora Atlas Real Estate.
Ante este escenario, se abre la puerta a un modelo de residencias de estudiantes capaz de aliviar presión sobre los pisos compartidos. El modelo tiene un mayor recorrido en Europa, en concreto en Reino Unido, que de enero a septiembre del pasado año copó un 73% de la inversión en este segmento de todo el continente, seguida de lejos por España con un 7,7%, según datos de la consultora británica Savills.
En España, la oferta de camas se concentra en la capital, que cada año acoge a nuevos jóvenes estudiantes. La oferta de camas en Madrid es de 19.215, pero se queda lejos de la demanda, que se sitúa en 11.429 unidades. Barcelona se sitúa como la segunda ciudad con más actividad en el mercado de las residencias de estudiantes, con una demanda 74.355 camas y solo 13.217 unidades disponibles. Más allá de Madrid y Barcelona, Valencia y Sevilla cuentan con una de las demandas más elevadas del país, con 39.129 plazas y 34.937 plazas, respectivamente, seguido de cerca por Granada, con 34.122 plazas.
Sin embargo, las residencias de estudiantes como plan para escapar del congestionado mercado de pisos compartidos no son para todos los bolsillos. En Madrid, el mayor mercado para este segmento, se ubican las diez residencias más caras del país, donde una habitación puede llegar a costar 1.780 euros. El precio medio del mayor operador de residencias de estudiantes de España, la neerlandesa Resa, con cuarenta residencias en todo el país, es de 814 euros al mes.
Las camas en residencias de estudiantes del mercado en España han subido su precio en el último año. En Madrid, el precio del se ha incrementado un 3,5% en 2022, por debajo de otras plazas secundarias como Málaga (7,6%), Valencia (4,6%) o Sevilla (4%). “Con varias promociones aplazadas debido a la pandemia, y los ya elevados niveles de ocupación y número de estudiantes, prevemos que este desequilibrio entre oferta y demanda seguirá ejerciendo una presión al alza sobre los alquileres de los Pbsa prime en los próximos años”, sentencia Savills.
La lucha interna de las ‘resis’
En 2022, el número de camas en residencias de estudiantes en España aumentó un 8,5%, según datos de la consultora Atlas Real Estate, aunque no fue un crecimiento uniforme. Las viejas residencias de estudiantes en forma de Colegio Mayor o dirigidos por congregaciones religiosas pierden plazas, con 150 camas menos los primeros y hasta 425 camas menos las segundas. Las residencias públicas también rebajaron su oferta, con 365 camas menos.
La única tipología de residencia que aumentó su oferta en el último año fueron las llamadas “de estándar moderno”. Esta categoría engloba las residencias de estudiantes de última generación, construidas o reformadas recientemente siguiendo criterios de diseño, servicio e instalaciones demandas por el público universitario. Esta categoría ha sumado 8.445 plazas en el último año, engordando su peso en el mercado de residencias de estudiantes español un 26,4%.
Entre subidas y bajadas de los distintos operadores, este nuevo estándar de residencia copa un 42,8% de la oferta, una dominación que seguirá ensanchando los próximos años. Tres de los grandes operadores del sector, el grupo belga Life, los neerlandeses Student Experience y la británica Vita Student, tiene previsto abrir nuevas residencias en España, que sumaran 2.000 camas más. Y no son los únicos operadores especializados que tienen un abultado pipeline en el mercado español: Bcome, con 1.237 unidades; Xion, con 1.223 o Resa con 1.000, son solo un ejemplo de la ofensiva de los operadores internacionales y profesionalizados que tienen grandes planes en España.
El dominio de las nuevas residencias no viene solo de la obra nueva. Antiguos colegios mayores, residencias religiosas o públicas se están reformando para adaptarse a los estándares modernos y adherirse a la tipología más demandada y no perder coba en el mercado. Ante este objetivo, el mercado de transacciones ha cogido carrerilla. En 2022, se registraron operaciones de compraventa en España por 1.217 millones de euros, cuatro veces más que el año anterior.
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