España es un país por llenar. El presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén, pidió al Gobierno esta semana elevar la obra nueva a 150.000 anuales en los próximos ejercicios para "aliviar" los problemas del mercado inmobiliario -frente a una media de unas 110.000 al año entre 2009 y 2022-. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, presente en el acto, mostró su conformidad con la propuesta y recordó los numerosos planes públicos para impulsar la construcción de más de 180.000 casas asequibles y en alquiler social. Pese a la sintonía del sector privado y el Gobierno central, hay un obstáculo que limita la creación de oferta de nuevas casas. "Hay que ser un superhéroe para desarrollar suelo", resume el director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Jorge Ginés.
España cuenta con una de las densidades de población más bajas de Europa Occidental. Según los datos de la Dirección General del Catastro, en las 10 ciudades más habitadas de España -donde se concentra la mayor parte de los problemas de oferta de vivienda- existen millones de metros cuadrados sin edificar.
Sin embargo, los datos en bruto que ofrece el Catastro distan mucho de lo que materialmente es posible construir, que termina siendo una porción ínfima. Javier Jiménez, director de suelo CBRE España, pone el caso de la Comunidad de Madrid. En la capital existen un total de 333,5 millones de m2 de suelo urbano sin edificar, pero estas parcelas corresponden a suelos con diferentes usos asignados por los planeamientos urbanos, desde zonas verdes hasta suelo industrial o dedicado a oficinas, pasando por uso para edificar vivienda.
Al separar los datos para obtener solo los solares con uso residencial, en la Comunidad el registro baja un 90% hasta los 31,3 millones de metros cuadrados. A esto hay que sumar que gran parte de ese suelo se localiza en zonas periféricas donde la demanda de vivienda -y, por tanto, la rentabilidad de la inversión para las promotoras- es menor. En el municipio de Madrid, donde las promotoras privadas pueden asegurarse una demanda estable, el suelo disponible para que les salgan las cuentas cae en picado hasta los 170.000 m2, según la consultora CBRE.
Suelo inviable
Los proyectos urbanísticos se miden en décadas. Pablo Méndez, director de Inversiones y Gestión de Suelo de Culmia, afirma que desde la aparición de los suelos sobre los planes hasta que empiezan las obras en el terreno pueden pasar más de 20 años. Por este motivo, cuando el producto está listo para construir, el mercado puede haber cambiado completamente. "Es un cacao", apunta Méndez. "Entre los plazos y la gestión con las diferentes administraciones llegas a urbanizar a un entorno diferente con un producto que no se puede flexibilizar", prosigue.
A este hecho se le suma la judicialización de muchos procesos de obra. Este martes se llevará al Consejo de Ministros la modificación de la Ley de Suelo, un proyecto que no pudo ser aprobado en la pasada legislatura por el adelanto electoral, y que aspira a evitar que los planes urbanísticos se detengan "cuando los errores son subsanables", según adelantó la propia ministra de Vivienda. Estos errores provocaban que, en muchos casos por defectos de forma a la hora de presentar las propuestas, el proyecto tuviera que paralizarse y ser reiniciarlo desde cero, una vez superado el escollo.
Si bien el sector ve con buenos ojos medidas como esta, aún considera que es fácil parar un proyecto urbanístico en España. El director general de Asprima explica que los tiempos políticos, las reclamaciones medioambientales -que hasta que se dirimen en los juzgados impiden que la promoción avance- o las dificultades que ponen en el microcosmos de la administración -las diferentes consejerías o concejalías de autonomías y ayuntamientos, las conferencias hidrográficas, etc.- provocan que los retrasos en los desarrollos se sucedan uno detrás de otro.
Las fuentes consultadas afirman que la poca agilidad para sacar al mercado suelo residencial es el principal motivo que aleja la inversión en obra nueva. "Ningún inversor se mete en un proyecto inmobiliario a más de cuatro años vista y nadie te puede garantizar que vayas a disponer del suelo de aquí a cuatro años", sentencia el director de Suelo de CBRE.
Un sector intensivo en capital
La industria promotora se caracteriza por ser un sector que requiere de un gran músculo financiero para poder acometer los proyectos, por lo que depende de grandes fondos de inversión que inyecten recursos para poder desarrollar los planes urbanísticos privados, sobre todo en las zonas de la costa mediterránea, las íslas, Madrid y el País Vasco, donde se localiza la mayor parte de la demanda de casas.
José Carlos Pérez, director general de Engel & Völkers, afirmó durante un evento de la inmobiliaria que estos fondos se guían por el rendimiento futuro que les generarán las operaciones y que, debido a la poca certidumbre en tiempos, los socios capitalistas huyen de las promociones de suelo en desarrollo. "Entran en suelos finalistas -listo para construir- donde todo está mucho más claro", concreta.
Méndez opina que las administraciones deben de facilitar la recalificación de suelo, la flexibilización de usos o la alteración de la tipología. "Herramientas que son ahora tremendamente rígidas", explica el directivo de Culmia. Desde Asprima abogan además porque las autonomías y ayuntamientos, quienes ostentan las competencias en materia de vivienda, muestren "sensibilidad" por estos problemas que limitan la capacidad de crear vivienda.
Aunque la producción sea, por el momento, incapaz de remontar el vuelo, la demanda de casas sigue aumentando. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que se formarán 2,7 millones de hogares hasta el año 2037 -a razón de unas 180.000 viviendas al año-, lo que sumado a la escasa producción perfila una brecha entre la demanda y la oferta que, de no solucionarse, repercutirá siempre en el precio.
