El pinchazo de la burbuja inmobiliaria arrojó un saldo desolador: cada día perdían la casa más de 100 familias -a veces 200- ante su incapacidad para atender la cuota hipotecaria durante meses o años. El Ejecutivo del PSOE, primero, y del PP después adoptaron medidas para contener la crisis social: moratorias en los desalojos, reestructuraciones de deudas obligatorias, pisos sociales… Ahora se cerrará el círculo con una reforma hipotecaria que busca proteger al consumidor en la contratación y cuando encare impagos. Pero Ciudadanos quiere ir más allá del Proyecto de Ley aprobado por el Ejecutivo y ha presentado un abanico de enmiendas a fin de endurecer los criterios exigibles a la hora de poder iniciar el proceso de embargo.
Con la intención de evitar desahucios y conceder tiempo a las familias para recomponer sus finanzas y ponerse al día en el pago, el Proyecto suprime la posibilidad de iniciar la ejecución al tercer impago, como hasta ahora. Esa fórmula se sustituye por una cuantía mínima de impago: para poder activar la maquinaria de embargo el cliente deberá haber dejado de atender cuotas por un valor conjunto de, al menos, el 2% de la hipoteca pendiente si el problema se desencadena dentro de la primera mitad de vida del préstamo o del 4% si sucede después.
El texto original que se sometió a consulta fijaba un 3 y 5%, pero el Gobierno bajó el umbral después de que la banca y numerosos expertos advirtiesen de que dificultar la ejecución de la garantía asociada a los préstamos morosos provocaría un encarecimiento del crédito a todos los clientes. El argumento es que los precios se estiman en función de la capacidad de recuperar la deuda, de forma que un agravamiento del problema obligaría a repercutir sus costes. Ciudadanos buscará desandar esa flexibilización y endurecer las condiciones para la banca, dando mayor tiempo al consumidor para repagar sus impagos.
La propuesta de la formación naranja es elevar el umbral al 5% si fallan en las cuotas en los primeros años de la hipoteca y 10% en caso de que ocurra después, siempre que carezcan de avalistas. Y es que Ciudadanos buscará introducir otro factor para modular las condiciones que pueden desencadenar un embargo: si existen fiadores o avalistas, la ‘bolsa’ impagada deberá alcanzar el 7 y 12%, respectivamente.
A efectos prácticos: en una hipoteca promedio de 100.000 euros, otorgada durante 20 años y al 1% de interés, el deudor debería haber desatendido cuotas por valor de 2.000 euros antes de que su banco decida activar la ejecución o 3.000 euros, en función de que falte al abono de las cuotas en la primera o segunda mitad de la hipoteca. La propuesta del partido dirigido por Albert Rivera multiplica el umbral de inembargabilidad a 5.000 y 7.000 euros bajo idéntico supuesto si el deudor carece de avalista, o 10.000 y 12.000 en caso de existir fiadores. Entre los episodios más amargos de la crisis figuran, precisamente, los desalojos de padres que perdieron sus viviendas al dar respaldo financiero, como aval, de hipotecas impagadas de hijos y otros familiares.
El cambio de fórmula tiene su origen en la conocida como ‘Sentencia Aziz' de 14 de marzo de 2013, donde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que para activar la cláusula de vencimiento anticipado el impago debe ser lo suficientemente grave. El Gobierno fijó las tres cuotas en una ley de 2013 que ahora cambia. En instancia judicial aún se espera otro pronunciamiento de la Corte de Luxemburgo a instancias de aclaración del Supremo sobre qué debería considerarse como significativo impago.
Menores intereses moratorios y Sareb
El socio de investidura del Gobierno considera que en este contexto, “no parece admisible establecer unos porcentajes de incumplimiento o un número de cuotas que, en muchos casos, en relación con la cuantía y duración del préstamo, pudieran no ser lo suficientemente grave” para justificar su enmienda y quiere dejar además la puerta abierta a que cliente y banco puedan pactar porcentajes distintos pero “superiores”, en “beneficio del prestatario”.
En otro cambio buscará ampliar de 15 a 30 días el periodo de preaviso antes de actuar. En la práctica la banca suele agotar, en cualquier caso, todas las opciones a su alcance para recuperar el dinero prestado ofreciendo facilidades en plazos, refinanciaciones o, incluso, periodos de carencia o quitas durante meses antes de ir a una ejecución judicial porque la peor solución es quedarse un piso que le cuesta provisiones y dará trabajo para venderlo.
Cuando se origina la morosidad el problema se multiplica para el deudor porque, además de ser más las cuotas a atender, la deuda aumenta por simple aplicación de los intereses moratorios. El Proyecto de Ley enviado al Congreso topa en tres veces el precio legal del dinero los intereses de demora, algo que Ciudadanos buscará cambiar. En otra enmienda aboga por establecer que será, como máximo, dos puntos superior al interés remuneratorio pactado y si hubiese un acuerdo distinto entre cliente y entidad financiera, será nulo de perjudicar al consumidor.
La reforma de la ley hipotecaria, que supondrá la transposición de la directiva europea de crédito hipotecario 2014/17/UE, aprobada el 4 de febrero de 2014, busca acabar con la alta litigiosidad en los préstamos para adquisición de viviendas estableciendo mayor transparencia en la contratación, incluso, con un contrato hipotecario “estándar, simple y transparente” o el asesoramiento gratuito de los notarios o alertas sobre cláusulas complejas en garantía de que el consumidor resulta convenientemente informado.
Atajará problemas como la ‘trampa” de los préstamos en divisas y abaratará la transformación de un crédito a tipo variable a otro fijo. El PP ha encontrado en su tramitación la ventana para equiparar el campo de juego de la Sareb al de la banca cuando se enfrenta a una ejecución de deuda y disponer de las mismas capacidades de acreditación de su posesión que una entidad financiera, aunque introduciendo en su caso una reforma a otra ley: de 2012, a través de la reforma Hipotecaria.
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