Posible fusión Neinor/Vía Célere

La escasez de suelo constructor impulsa la consolidación del sector inmobiliario

La reducción del número de viviendas en edificación, unida a la incertidumbre regulatoria y la inflación de costes, empuja a la creación de promotoras con grandes carteras de activos.

Las negociaciones de fusión entre Neinor y Vía Célere reaniman el debate de la concentración inmobilaria.
La escasez de suelo impulsa la consolidación en el sector inmobiliario.
Europa Press

La confirmación por parte de Neinor Homes de negociaciones para comprar Vía Célere parece haber sorprendido lo justo en el sector. El mercado inmobiliario, caracterizado por una gran atomización, lleva tiempo hecho a la idea de que el único camino posible es la consolidación. La escasez en la oferta de suelo, unida al incremento de costes en construcción que viene soportando la industria en estos tiempos, han puesto de manifiesto la importancia de ganar tamaño para encarar todo el proceso de promoción desde una mejor posición estratégica y económica.

En la adquisición de Quabit a manos de Neinor a principios de año ya influyeron algunos de estos factores. Los principales motivos para absorber Quabit fueron la ubicación de sus suelos, su constructora y las posibles sinergias financieras que podían crear. Diez meses después, busca volver a agitar el tablero inmobiliario con un movimiento más ambicioso todavía, ya que su fusión con Vía Célere daría lugar a la mayor promotora de España. Pasaría a contar con una cartera de suelo para promoción de casi 37.000 viviendas y activos valorados en más de 3.800 millones.

Las cifras resultantes de la suma de activos hacen que la operación tenga un gran sentido estratégico para Neinor, aunque solo sea de cara a ganar cuota de mercado. Cristalice o no, algunos analistas dan por hecho que forzará una reacción en el resto del sector tras un 2021 que se ha revelado más tranquilo de lo previsto inicialmente. No se descarta que otros actores entren en la puja por Vía Célere, como tampoco la apertura de un baile de fusiones entre empresas con una situación financiera ajustada y aquellas interesadas en ampliar sus carteras de suelo.

Actualmente es más rentable adquirir una cartera de activos que impulsar nuevas promociones

"La tendencia que hemos visto en los últimos meses es crear grandes empresas con enormes bancos de suelo para promocionar", subrayan Itxaso López y Bárbara Hernández-Mora, codirectoras de la práctica de Real Estate de Dentons. A su entender, la transformación por la que han pasado las promotoras tradicionales desde 2008 -provocando la práctica desaparición del llamado G-14, donde Metrovacesa se mantiene como el 'último mohicano'- coincide con una evolución en la demanda. "Del enfoque tradicional de adquisición de viviendas como primera o segunda residencia, vemos un interés cada vez mayor en el alquiler".

Isidro del Moral, responsable del departamento Inmobiliario en Bird & Bird y considerado un gurú del sector, relaciona esta tendencia de concentración con dos factores: "La actual reducción del número de viviendas en construcción en relación a las cifras anteriores a la pandemia, y el desvío de gran parte del ahorro hacia este tipo de inversión".  Al mismo tiempo, hace referencia a la inflación de costes y gastos financieros, así como a la incertidumbre regulatoria.

Todo ello da como resultado un caldo de cultivo donde adquirir una promotora con años de experiencia y reputación en el mercado conlleva muchas ventajas, dado que cuenta con activos ya finalizados en fase de comercialización y otros en fase de construcción. En opinión de las expertas de Dentons, esto permite que "puedan ponerse en el mercado con mucha agilidad y requieren de menor inversión". Por contra, consideran que la adquisición de parcelas de terreno para promover desde cero puede resultar menos atractivo desde un punto de vista de business plan y exige contar con un equipo especializado en promoción y desarrollo. "Los inversores tienden a ser poco pacientes y exigen un ritmo acelerado en el proceso de salida a mercado y formalización de compraventas".

La política urbanística desmotiva la inversión

Sobre la falta de suelo finalista (esto es, el apto para ser edificado), Del Moral señala que viene provocada por las políticas urbanísticas actuales, que suelen verse afectadas por los cambios de gobiernos municipales y autonómicos. "Hoy en día, con todos los trámites urbanísticos que existen, su dilación en el tiempo, criterios políticos, acción pública, propiedad dispersa de distintos propietarios, etc. es muy difícil culminar un desarrollo urbanístico". Escenario que, nuevamente, obstaculiza el arranque de nuevas promociones y que haya más movimientos de cartera. "El que puede contar con suelo finalista tratará de retenerlo o, si lo vende, será con un alto margen, lo que provocará, a su vez, un aumento de precio de la vivienda". 

Por otro lado, las parcelas no siempre ofrecen los requisitos más atractivos para los operadores del mercado, ya sea por su ubicación o por el uso permitido. Circunstancias que tienen un impacto directo en elementos tan determinantes como el precio y el plazo. López y Hernández-Mora destacan en este sentido la importancia que tiene para los inversores valorar la inversión en obras "a efectos de adaptar el activo que radique sobre la parcela o proyecto a desarrollar".

Además, la pandemia está provocando las demoras de las administraciones en las gestiones de licencias e instrumentos de planeamiento. "Esto choca con la agilidad e inmediatez que exigen algunas inversiones y puede llegar a desmotivar a algunos operadores a la hora de emprender proyectos en determinadas zonas o áreas", concluyen desde Dentons.

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