Las hipotecas seguirán al alza en 2022 con el tipo fijo como la mejor opción

El mercado hipotecario mantendrá en 2022 una evolución claramente positiva tras el despegue que se ha materializado este año, marcada por la concesión de créditos a tipo fijo como opción mayoritaria y pendientes de las nuevas exigencias de los clientes a la hora de invertir en este sector o de elegir su nueva vivienda. Esa fue una de las conclusiones del foro sobre 'La era post-Covid llega al mercado hipotecario' organizado por La Información y patrocinada por Ibercaja, en un encuentro en el que participaron Luis Fabra Garcés, profesor de la Universidad de Zaragoza y director del Grupo de Análisis del Mercado Hipotecario de Gamerin; José Manuel Artal, director de Estrategia Comercial de Ibercaja; y Javier Lainez, responsable de Operaciones de Idealista.

José Manuel Artal (Ibercaja) vaticinó una actividad inmobiliaria e hipotecaria positiva para 2022, con un crecimiento no tan elevado como en 2021 porque este año ha sido excepcional debido a la situación pandémica de la que procedíamos en 2020. Así, el crecimiento del negocio hipotecario del próximo año se podría situar en un 5% o un 10%, "porcentaje que consideramos suficientemente relevante para el mercado inmobiliario e hipotecario en particular”.

El profesor Luis Fabra (Gamerin) coincidió en que el mercado hipotecario mantendrá en 2022 las buenas cifras de actividad y concesión de crédito, tras un 2021 en el que se superarán incluso los datos de 2018 y 2019. Y es que, según señaló este experto, “durante el próximo año continuará la percepción de una necesidad de cambio de vivienda (más amplias, luminosas y con espacios exteriores) por parte de las familias”, lo que seguirá impulsando el mercado. Aunque también advirtió de que cuando esta percepción (provocada por la pandemia) se agote, será necesario un nuevo motor, que debe ser “el retorno a una actividad económica creciente y un incremento del PIB, que genere una dinámica favorable en el empleo y los salarios y, consecuentemente, un efecto positivo en la actividad inmobiliaria e hipotecaria”. Del lado contrario, advirtió de posibles "nubarrones" que podrían amenazar el futuro, como "el incremento de los precios de la energía y de la inflación subyacente", que influirían en "el comportamiento de los bancos centrales y la subida de los tipos de interés".

Javier Laínez (Idealista) también mostró su optimismo acerca de la evolución del mercado hipotecario en 2022: "Nada hace prever que la demanda, que ahora está siendo muy activa, vaya a cambiar de tendencia a lo largo de los próximos meses". Sin embargo, advirtió que donde puede estar la problemática es en la oferta y en los problemas de regulación que le puedan afectar. En este sentido, explicó que “tiene que haber incentivos para la promoción de obra nueva y una regulación que facilite el alquiler, dando seguridad al propietario”. Por otra parte, señaló que habrá que estar atento a la evolución de los tipos de interés durante el próximo año, aunque añadió que “no hay nada que indique que a corto plazo se vayan a disparar”.

Los expertos trataron sobre la disyuntiva entre tipos de interés fijos y variables, un escenario al que se le ha dado la vuelta desde 2019. Así, Artal confirmó que "en este momento dos terceras partes de las operaciones se hacen a tipo fijo". Y es que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos y "aunque hay alguna perspectiva de que empiecen a moverse un poco al alza, no de manera desmesurada. Así, Lainez señaló que "las entidades están apostando por hacer ofertas a tipo fijo y a largo plazo" y el profesor Fabra reveló que más del 60% de las nuevas hipotecas son ya a tipo fijo, hasta el punto de que en 15 de las 17 comunidades autónomas se firman más hipotecas a fijo que con variable, con una media de 140.000 euros por préstamo y una cuota por debajo de 600 euros al mes, "lo que sale más a cuenta que cualquier alquiler".

Nuevas tendencias

A juicio de Artal, los importantes crecimientos que se están produciendo en el mercado hipotecario durante 2021, tanto en transacciones como en formalización de hipotecas, tienen varias causas principales. “Una es el relevante incremento del ahorro en 2020, al que los españoles destinaron alrededor del 15% de la renta disponible, motivado por la precaución y el temor de las familias ante el futuro, y por la imposibilidad de consumir debido a la pandemia”. A esto se suma “una demanda de reposición de nueva vivienda, provocada también por el coronavirus, que busca espacios más amplios y luminosos”. Y, en tercer lugar, “una situación de tipos de interés históricamente bajos, con una banca muy saneada para la financiación”.

En esta línea, Laínez remarcó que muchas personas que viven en grandes ciudades están buscando ahora una mayor calidad de vida en el extrarradio; mientras que un gran número de inversores continúan considerando la compra de vivienda como "la mejor fórmula para obtener la mayor rentabilidad". Por otra parte, recordó que los jóvenes siguen siendo uno de los principales segmentos de población demandantes de vivienda; y añadió que, gracias al teletrabajo, muchos de los que vivían de alquiler en grandes ciudades se están planteando ahora la compra en las afueras.

En conclusión, como apuntó el profesor Fabra, “la pandemia del coronavirus no solo no ha afectado negativamente al mercado inmobiliario, como sucedió con otras crisis económicas, sino que ha tenido un impacto favorable en el mismo”. Así, ha impulsado “un mercado muy distinto al del pasado, con una demanda de mayores superficies de vivienda interior y exterior, y máximos históricos de compra-venta de unifamiliares; y en el que se ha flexibilizado el factor de localización”.

Cambios en las hipotecas

El nuevo escenario inmobiliario ha traído también consigo un cambio en el modelo y concesión de hipotecas. Según el directivo de Ibercaja el mercado se está viendo sometido a cambios relevantes tanto por el lado de la demanda como de la oferta. “Los clientes tienen más información y herramientas de comparación, lo que nos exige un mayor esfuerzo a la oferta en todos los ámbitos, tanto en formación y conocimiento por parte de los empleados como de adaptación del producto en diferentes gamas”.

Según el responsable de Idealista, los clientes han cambiado el momento y la forma de buscar el préstamo. “Antes, compraban la vivienda y pedían la hipoteca, mientras que ahora buscan primero la hipoteca para conocer las condiciones de financiación y decidir qué casa van a poder adquirir”. Por su parte, el profesor de la Universidad de Zaragoza destacó el “importante trabajo de solvencia y liquidez” llevado a cabo por las entidades financieras en los últimos años y puso en valor el producto hipotecario como uno de los más interesantes del mercado, con una "completa y continua información, ventajas y opciones muy favorables en cuanto a tipos de interés".

Sin embargo, los expertos coincidieron en que una de las asignaturas pendientes a la hora de comprar una vivienda sigue siendo la burocracia y la complejidad administrativa. Laínez apuntó que "el proceso hipotecario no ha cambiado nada en 50 años" y abogó por la digitalización, el seguimiento, el conocimiento y la transparencia para facilitar la información en tiempo real. Fabra, que trabaja desde hace mucho tiempo con los Registradores de España,  apuntó que “"administrativamente el proceso de compraventa es ahora más complejo que antes", y reconoció que "aunque es más garantista y aporta ventajas importantes para el cliente, el procedimiento podría ser más ágil". Mientras que Artal reconoció que las entidades financieras también tienen que mejorar en trazabilidad y digitalización.

El problema de los jóvenes

Uno de los temas más controvertidos en el análisis de datos del sector es la diversidad de fuentes a la hora de obtener datos sobre la evolución del sector, entre las que se incluyen las ministeriales, registradores, tasadores, notarios y portales inmobiliarios. Fabra indicó que "todas son solventes, teniendo en cuenta la naturaleza de cada una". Artal señaló que existe un cierto decalaje entre los datos de notarios y registradores, y desveló que "además de información interna, en Ibercaja tenemos fuentes externas y también manejamos los datos del Banco de España". Mientras que Laínez echó en falta "muchos más datos que se podrían manejar relacionados con el mercado hipotecario y la compra-venta de viviendas, por ejemplo, especificar más el tipo de vendedor".

Otro de los asuntos de debate fue el acceso de los jóvenes a una hipoteca, cuyo principal escollo estriba en que la financiación que conceden las entidades del sector suele alcanzar únicamente hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que les exige disponer de un ahorro mínimo del 20%, algo que muy pocos se pueden permitir.

El experto de Idealista aseguró que muchos jóvenes tienen estabilidad laboral y capacidad de pago para hacer frente a una hipoteca, pero su único problema es que no disponen de dinero ahorrado para la entrada, y abogó por buscar soluciones a este tema. En este sentido, puso el ejemplo de actuaciones como la de "los avales públicos en la Comunidad de Murcia, los seguros de crédito o lo que están haciendo entidades como Ibercaja, viendo la posibilidad de aumentar el porcentaje de financiación". 

Por su parte, Luis Fabra se refirió a las ayudas directas para jóvenes introducidas por la nueva Ley de Vivienda, pero añadió que "deberíamos retomar la bonificación parcial de los tipos de interés en determinados rangos de renta y edad", e incluso hacer un tratamiento fiscal distinto modificando parcialmente los diferentes estratos. Además, se refirió al problema del suelo y afirmó que "podríamos adoptar decisiones sobre porcentajes de reserva para viviendas de determinadas características". En definitiva, concluyó que "falta política de vivienda".

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