Merlin Properties, la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) más grande del Ibex 35, cerró un 2023 "excelente", en el que la pérdida de beneficio operativo se ha limitado al 2,1% hasta los 284,2 millones de euros. Pese al dato negativo, el consejero de la empresa, Ismael Clemente, afirmó que está en gran medida condicionado por la pérdida de rentas de las 659 oficinas de BBVA -vendidas a la entidad por casi 2.000 millones de euros- y por la devaluación de sus activos inmobiliarios un 3,4% -unos 380 millones de euros- hasta los 11.270 millones de euros, sobre todo las oficinas y los centros comerciales. Esta merma en los activos ha hecho que la firma anote unas pérdidas netas de 83,5 millones de euros, frente a los beneficios de 263,1 millones del año anterior.
Clemente, afirmó en un encuentro con la prensa que aunque los datos sean nominalmente negativos, la firma tiene motivos para afirmar que el año ha sido positivo. Gran parte de la pérdida de beneficio operativo, el llamado FFO, se debe a la desinversión realizada en los activos de BBVA, que han diezmado notablemente el resultado de 2023 por la pérdida de los 42 millones semestrales de rentas generadas por el alquiler de los inmuebles. Aunque Merlin ha conseguido recuperar cerca de 36 millones del rendimiento del resto de activos, Clemente afirma que "a nivel operativo, que es lo que observamos nosotros, el año ha sido mucho mejor que 2022, salvo por la falta el flujo directo de las rentas de BBVA". Descontando el efecto de esta operación, el flujo libre de caja se ha elevado un 9,6%.
En lo referido a devaluación de activos, la caída más significativa la han registrado los segmentos de oficinas (un 4,7% menos hasta los 6.191 millones de euros) y los centros comerciales (que han visto un descenso del 5,2% a 2.006 millones de euros). Desde Merlin destacan que la caída del valor de estos inmuebles se alinea con el escenario actual de tipos de interés altos. No obstante, la caída general del llamado GAV de la firma se ha limitado al 3,4% interanual debido al afloramiento de nuevos valores de data centers y los activos logísticos, que han permitido compensar.
Caída en valoración, pero aumentos en las rentas
Pese a las pérdidas en el GAV, las rentas han crecido en consonancia con la inflación y han elevado el pago a Merlin por el uso de sus activos hasta los 475,6 millones de euros, un 6,5% más interanual con una ocupación que creció hasta el 96,2%. El segmento de mayor impacto sobre las cuentas de la compañía se localizó en las oficinas, que se incrementaron un 6,1% hasta los 254,8 millones de euros.
Sin embargo, el activo que más incrementó sus réditos fueron los centros comerciales, que pese a los temores a que sea un segmento de capa caída por el auge del comercio electrónico, logró subir hasta 125,8 millones -un 7,7% más- sus rentas. Por últimos, los activos logísticos se incrementaron un 4,8% a 80,3 millones y los data center han contribuido con medio millón de euros.
El segmento de oficinas y la profecía autocumplida
Clemente resaltó que el segmento de oficinas ha sorprendido positivamente en 2023, tanto en ocupación como en rentas, y augura que las tendencias que se comienzan a observar en EEUU por la "sobreoferta" de activos y el reajuste de empleo de las grandes tecnológicas no se produzca en el mercado europeo.
No obstante, el consejero delegado de Merlin afirma que el mercado está corrigiendo la valoración de estos inmuebles y cree que aún restan un par de años para que este indicador se termine de ajustar. "Sin embargo, si miras el mercado en sí ya está estabilizado, si no no tendríamos tanta ocupación ni subiríamos rentas", comentó. Clemente aseguró que el mercado vive una "profecía autocumplida" que provoca que "el probable comprador se retraiga a la espera de mayores ajustes". El CEO estima que al porfolio de Merlin aún le queda un reajuste de valoración de en torno al 5% o 5,25%.
